井冈山云海观澜项目是营销推广策略.ppt

一、一期定价方案： 1、一期开盘均价： 二房、三房5500元/m2 一房均价5700元/m2 返祖房：5800元/m2 楼层差价：50元/m2—80元/m2 2、实际成交均价： 二房、三房5000元/m2 一房5200元/m2 返祖房：4700元/m2 根据一期项目销售的价格，我司建议二期销售价格有必要重新调整，使项目利益最大化。 1、二期首批开盘均价： 均价7380元/m2 （备案价） 优惠1280元/m2 执行均价6200元/m2 2、二期第二批开盘均价： 均价7580元/m2 （备案价） 优惠1180元/m2 执行均价6400元/m2 3、此优惠维持一个月，在开盘之日起，一个月内享有此优惠。开盘满一个月之后，根据实际情况下调优惠幅度。预约再给予额外折扣。 在二期开盘前建议进行客户诚意的摸排，来确定二期的潜在意向客户（开盘前一个月）。作以下建议： 1.意向客户诚意订金（客户只要交诚意金1.5万的话可享受开盘当天1.5万抵3万的优惠活动，若客户不满意可退诚意金，但不享受开盘优惠活动。)（开发商建立私人账户） 2.客户在个人账户存入1.5万元，并提供银行存款明细单和身份证复印件，即可享受开盘当天1.5万抵3万的优惠活动。 3、注意事项注：意向客户可以凭借二期开盘前的意向认定（二选一），可享受二期任意批次的开盘优惠。 4、老客户介绍，外再优惠50元/平方米 目前通过各点上报的意向客户分析数量（120组），若3#、7#同时入市（共724套房源），会造成供大于求的房源供应量，对实际开盘的效果会有很大的影响，故建议3#、7#分别开盘。 二期首批开盘时间： 2012年5月1日 开盘楼号：7号楼（99套房源） 开盘方式： 1.当天开盘购买房源的客户可享受1.5万抵3万和每平方优惠1280元/m2的双重优惠活动。 2.在开盘第二天起，两月内购房的客户仅享受每平方优惠1280元/m2的优惠活动。 开盘前准备： 1.根据开盘前各种营销推广预热，争取寻求更多的意向客户资源，并维护好已成交的老客户。 2.预售证的申领和备案价的申报，各种销售道具的准备。 说明： 因为前期的意向客户的蓄水情况不是很明显，仅通过4月份的营销推广活动来蓄客，无法达到3#、7#同时开盘的客观因素，所以在2012年5月1日二期首批只开盘7号楼，进行销售试水，来确定我们前期积攒客户的质量，并且确定客户群体对房源的认同度，为3号楼开盘进行前期客户摸排。 二期第二批开盘时间： 2012年6月1日 开盘楼号：加推3号楼（625套房源） 开盘方式： 1.当天开盘购买房源的客户可享受1.5万抵3万和每平方优惠1180元/m2的双重优惠活动。 2.在开盘第二天起，一月内购房的客户仅享受每平方优惠1180元/m2的优惠活动。 开盘前准备： 1.根据开盘前各种营销推广预热，争取寻求更多的意向客户资源，并维护好已成交的老客户。 2.预售证的申领和备案价的申报，各种销售道具的准备。 说明： 因为项目本身的各种客观因素，其销售旺季是在每年的5月初至10月底，故两次 开盘的时间不能相隔太久，否则会给项目本身的销售计划添加不可预知的负面 因素，故建议二期加推时间定在2012年6月1日。 综合说明：因为项目二期储备的意向客户资源偏少，仅通过4月份的营销推广活动来蓄客，不足以具备同时让3号楼、7号楼开盘的客观因素，所以建议3号楼和7号楼分开开盘，故2012年5月1日仅推出7号楼房源，进行销售试水，来确定我们前期积攒客户的质量，并且确定客户群体对房源的认同度，为3号楼开盘进行前期客户摸排，可以很好的为项目本身进行综合销售评估。又因为项目本身是旅游地产项目，且井冈山每年的销售旺季是在5月初至10月底，如果两次开盘的时间间隔拉的太大，会给下半年的销售带来巨大的压力，故建议二期第二批次开盘定在2012年6月1日。在二期第一批次和第二批次开盘前后集中力量进行营销推广，寻求更多的意向客户资源，并且维护我们现有的已成交客户，争取取得更佳的销售业绩。在7月份之后，再根据实际的一些客观因素和营销推广方案，重新调整我们的销售模式和价格策略，进行强销，使项目的利益最大化。 目前一期尾房主要集中在两房的房源上，建议进行特价房进行销售，实际成交价比二期新推出房源低，使客户产生对比心理，促进客户的购买欲望。 1、目前一期尾房 均价6380元/m2 （备案价）， 优惠380元/m2 执行均价6000元/m2 2、建议一期尾房 均价6380元/m2 （备案价）， 优惠300元/m2 执行均价：6080元/m2 3、后续根据一期尾房销售情况，随时调整一期尾房优惠幅度。可以根据活动再作特价房活动（个别位置、朝向欠佳的房源）。 一期尾盘销售策略