安徽马鞍山花山路项是目前期策划报告.doc

马鞍山花山路项目前期策划报告 项目发展前期市场研展篇 4 第一部分：马鞍山市宏观经济及城市特征研究 4 1. 马鞍山市06年国民经济总体运营状况分析 4 2. 马鞍山市整体城市规划研究分析 11 3. 马鞍山房地产市场发展状况及特征分析 20 4. 马鞍山房地产发展环境分析 24 第二部分：马鞍山住宅房地产现状特征分析 28 1. 市场区域划分及特征分析 28 2. 马鞍山住宅市场各板块竞争对手研究和分析 28 3. 区域市场竞争状况分析 43 4. 对本案支持和建议 43 5. 马鞍山房地产市场未来2－3年市场期望及预测 46 6. 市场研究结论及策略建议 49 第三部分：商业市场分析 50 1. 城市商业中心概况 50 2. 商业中心业态分析 51 3. 商业租金分析 56 4. 区域商业分析 59 5. 区域内商业规划 65 6. 商业市场结论 65 7. 对本案的启示和建议 66 第四部分、写字楼市场分析 66 1. 马鞍山整体市场概述 66 2. 写字楼需求客源分析 68 3. 写字楼市场分析 68 4. 写字楼市场结论 70 5. 对本案的启示以及建议 71 项目发展前期定位策划篇 72 一、 市场回顾 72 二、 用地分析 74 三、 环境分析 80 四、 SWOT分析 83 五、 项目发展概念定位 84 六、 项目产品概念定位 94 七、 项目预期价格分析 105 八、 品牌导入 105 项目营销推广及招商方案总体部署篇 115 一、 营销推广总体部署 115 二、 招商推广总体部署 118 项目销售执行篇 127 一、 销售培训计划 127 二、 销售管理制度 128 项目发展前期市场研展篇 第一部分：马鞍山市宏观经济及城市特征研究 马鞍山市06年国民经济总体运营状况分析 马鞍山市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升 2006年，马鞍山全市实现生产总值突破400亿元，达415亿元，增长16%，人均生产总值(GDP)迈上4077美元新台阶。不仅主要经济指标人均值继续保持安徽省领先地位，与长三角发达城市的差距也进一步缩小； 马鞍山市连续3年GDP的总量增幅超20％左右，（按照国际惯例，城市房地产业发展的起步阶段为人均GDP达1000美元～3000美元时，3000～8000美元为高速发展期），与同等规模的城市而言，经济等级和发展速度相对较快。截至2006年底马鞍山市人均GDP已经突破4000美元达到4077美元，标志着马鞍山市房地产市场进入高速发展期。 马鞍山市经济持续高位增长，为马鞍山市房地产市场持续发展打下坚实基础 人均可支配收入逐年上升，城市居民消费购买力持续增强 城乡居民生活水平不断改善，2006年底马鞍山市城镇居民人均可支配收入达到13700元，增长14.8%。 随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，有力地推动了马鞍山市房地产市场的良性发展。 马鞍山市居民储蓄状况分析 马鞍山市城乡居民人均银行储蓄存款额呈现逐年上升趋势，年增长幅度连续三年超15％，2005年末为13775元，与04年相比增长2219元。增长幅度22%； 2005年末城乡人均存款达到13775元，位居安徽省首位。按照户均3.5人计算。户均存款约5万元。 随着收入水平的不断提高，马鞍山市居民银行存款数也在同步增长，户均存款超5万元。这表明马鞍山市消费者具有较强的潜在消费能力，将有力的推动马鞍山房地产市场的发展。 马鞍山市固定资产投资情况分析 马鞍山市固定资产投资额呈现逐年上升趋势，2005年全年全社会固定资产投资91.38亿元，其中房地产投资26.41亿元,比2004年增长分别增长31%、33.9%，2006年马鞍山全社会固定资产投资182.13亿元，其中房地产投资24.28亿元,同比增长分别增长26%、30.2%； 马鞍山市全社会固定资产投资及房地产投资额逐年增长，这将有效促进马鞍山市房地产市场发展。 招商引资逐步加强，荣列国家统计局发布的投资环境百佳城市榜 马鞍山市的招商引资工作在创新中加力推进，对外开放水平全面提升。积极创新招商方式，全市组建100个招商小分队进驻沿海和经济发达地区，建立了覆盖广泛的招商网络。精心组织参加香港徽商大会、中博会、台商大会、南京重洽会等大型招商活动，取得一批重要招商成果。狠抓招商引资责任落实，吸引广州立白、家乐福等大项目落户，促成圣戈班、中橡等一批外来投资企业增资扩股。全年实际利用外资2.05亿美元，实际利用内资100亿元，分别增长40.1%和120.5%。马鞍山经济开发区实际利用外资1.5亿美元，各项经济指标继续位居省级开发区前列。慈湖经济开发区基础设施日趋完善，区内完成固定资产投资突破20亿元；工业销售收入达到46亿元，增长64.1%