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媒体分析表 媒 体 分 析 表 促销： 开始； 成员： 媒体： 结束： 日期： 媒体 花费成本 问询总数 每次问询成本 订单总数 每个订单成本 总销售 销售成本 促销计划 促销计划 促销 开始 成员 媒体 结束 日期 活动： 日期 媒体安排 媒体安排 促销 开始 制作人 媒体 结束 日期 媒体： 日期 富仕棋园产品宣传策略 入市时机和销售阶段分析 商机如战机，关系着商家的生死成败。因此准确分析楼盘的上市时机，对于楼盘的销售成功与否，有着至关重要的意义。这既要分析楼盘的特点，又应尊重房地产市场的各种规律。 富仕棋园（一期）的销售工作，从上市推广到销售完成，大致需要一年的时间。这段时间可以分为以下几个阶段：（一）形象推广和内部认购期；（二）开盘期；（三）强销期；（四）续销期—盘中保温期；（五）收盘期—盘尾冲刺期。 上海房地产市场的变化情况，从一年四个季度来看，春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一、十二月是房产销售的黄金季节，而夏季的六、七、八月和冬季的一、二月则相对是房产销售的淡季。 根据上述情况，富仕棋园的销售工作做如下的安排： 1、今年的七、八月作为该案的形象推广和内部认购时期。 2、九月份为该案的开盘时期,即主题推广期。 3、十、十一、十二月三个月作为该案的强销期。 4、来年的一、二、三月为该案的续销期，即盘中保温期。 5、四、五、六月作为尾盘冲刺期。 利用春季售房的好时机，在保温期调整的基础上，作最后冲刺，使楼盘的销售有一个完美的结局。 二、营销推广费用预算方案 （一）广告总金额： 3300元/M2 * 59578M2 * 1.5%=2949111.00元 （二）资金配比安排 根据销售的情况，选择恰当时机投放及投放时间广告，达到最好的效率是我们最终的目的。具体如下： 全部制作费用占总金额的25%，共计737，277.75元。（具体包括两处售楼处的装修、样板房制作装修、楼书制作、模型制作、邀请函制作、信封、看板、精神堡垒、各种效果图、工地围墙、户外广告等 媒体推广费用占总金额的60%，共计1，769，466.00元；主要为平面及CF。 媒体推广总费用在销售推广阶段中的比例： 形象推广和内部认购期推广费用占10%，计176946.6元； 主题推广期推广费用占20%，计353893.2元 推广强销期推广费用占40%，计7077864.4元； 推广保温期推广费用占20%，计353893.2元； 尾盘冲刺期推广费用占10%，计176946.6元。 SP活动及公关费用占总金额的15%，共计442，366.65元。 针对不同的推广阶段策划实施不同主题的SP活动，与项目核心主题与销售进程充分结合，发挥整合策略的最大效应并协调统一。 整个销售推广过程将举办3—5个主题SP活动。 三、媒体、SP活动整和策略方案 媒体广告是消费者了解楼盘的主要途径，也是楼盘对外宣传的主要手段。SP活动的开展有利于销售，在销售的不同阶段，开展不同SP活动，能够拉动人气，起到点缀的作用。媒体广告和SP活动的有效结合，则能够更大的发挥两者的效用，从而利于销售。 前期项目准备期 2001年7月1日前完成如下工作： 现场包装； 售楼处装修； 环境施工； 案前作业； 企划设计； 项目主题公关。 （二）启动形象推广和内部认购期 七月进入项目形象推广和内部认购阶段，具体如下： 时间长度：两个月 主题：将本案核心概念--和谐生活社区--及地位迅速建立起来，制造富仕棋风。 目的：以扩大品牌知名度及信任度，拉升品牌形象，达到造名造势的效果争取第一批冲动型客户下定签约。 配合：举行第一次主题SP活动； 注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。 2、八月底前完成内部认购期和形象主题推广工作，同时将本案进行预热，以保证强销期的热销。 媒体策动定位： 1、围绕预售前的SP活动进行媒体炒作，主题定位为： “富仕棋园—20万平方米-人文社区-公园社区”横空出世 2、品牌资源整合--充分利用“好世樱园”已有的品牌效应，提高富仕棋园知名度和信任度。 媒体选择：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告 广告预算费用： 7月：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告（8.8万元） 8月：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告（8.8万元） 广告费用合计:17.6万 SP 活动建议： 紧扣本期主题和目的，盛邀日本或上海的围棋名人及各界人士参