新乡市东城印象项目是营销策划方案.ppt

户型 三、项目定位 项目形象定位： 通过一系列调查分析，我们得出以下结论：商住楼在2008年将成为城东板块市场亮点，需求上升；城东板块住宅竞争激烈，商住楼容易形成差异化，形成竞争优势。目前商住楼投资性的买家越来越多；周边地区商住楼（六运公司）尚未推出，市场空白。通过这样的认识，结合项目最能提升物业价值的特点，依托行政东区CBD商务区的概念，可导出一个涵盖区域特征和产品特质的定位——“阳光SOHO，首席商居”。 我们的主张所要达到的传播目的 —与其它项目的有效区隔 —人以群分的群体认同感 总体形象定位： 项目客户群定位： 主力市场——居家人士（60%） 1、热恋的要结婚的族群 2、三口之家年龄在35岁以下的年轻人 成长性公寓 3、区域内经商人士 4、区域内集团购买户 时尚性公寓 5、另类客户 项目销售价格建议 价格是一种与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构筑而成的一个互有关联的系统策略。 由于项目现时距离开盘尚有一段时间，为此，我们只能以现时市场上同类高层的情况及我们对项目初步的认识，利用 市场可比楼盘量化定价法来衡量我们的价格。 根据所在板块在售项目状况，本项目东区区域内具有可比性的项目目前我们暂定为：天安名邸、维多利亚城、溥城花园、辉龙阳光城4个楼盘进行比较。 低开高走，通过不同的推货组合，及工程进度和示范区域的配合,实现平稳拉升价格； 入市时为市场留出一定的升值空间，吸引投资者入市，同时满足推广前期的买家购房心理，并争取形成社会关系的团体购买局面； 有竞争力的市场价格，使项目的性价比达到合理水平，实现项目价值的社会认同。 第一阶段－－销售准备期1（ 2008年3月-2008年4月17） 本阶段的主要工作内容是为内部认购时及时树立公司及项目形象，最大化促进目标客户群观望作准备的,时间为1个半月,主要包括: 1、现场准备方面:接待中心的重新定位包装、卖场外围道路旗及工地围墙包装 2、销售资料方面：模型、楼书、销售折页、户型册、售楼部宣传展板 3、销售其他方面：计价单、销讲资料、现场各类表格印刷、销控表 4、人员准备方面：人员招聘、人员培训等 5、参加春季房展会。 6、其他 第-阶段的第2阶段－－内部蓄水期 推广的主要方针： a、整体包装、全方位推广 b、“短、平、快”的推广战略 c、品牌先导、销售跟进 d、塑造项目“阳光SOHO，首席商居”的形象，以此带动项目销售 e、利用项目形象的提升带动客户对开发商的信心实现销售。 具体操作分以下几个阶段进行： 1、导入→媒体广告搭配sp活动→制造话题→万众期待 2、开盘形象→小众传播，大众报导 3、开盘引爆→媒体广告、软新闻继续炒作 4、强销→媒体广告强势推出→现场表现 5、续销→媒体广告促销活动→现场表现 6、尾盘→小众媒体→特质营销 （二）预热期（2008.07－2007.9） 时 间：3个月 推广目的： 1、检验定位及调整视觉形象包装，树立品牌，推广价值观，初步建立项目形象，检验市场反应，确认推广卖点的客户接受度，调整广告诉求方向及诉求方式； 2、拦截客户，引起社会热点，引起目标消费群关注；迅速扩大项目知名度； 3、在短期内，让目标人群都知道鸿达阳光SOHO公寓是“平原路上首席青年商务公寓”的品牌形象 4、吸引目标人群到售楼现场参观，刺激和增强目标人群的购买决心； 广告主题示例： 主题1：阳光SOHO公寓，新都市核心、魅力雅居 主题2：打造后SOHO时代首席青年商务公寓 主题3： 媒体选择： 1、户外广告： 8月底，户外路牌更换版面，预告即将开盘信息 2、海报派发： 派发地点为新乡市区及周边区域。 3、广播广告：进行全面宣传，打造声势，提高知名度。 4、报纸广告： ※《新乡日报》：1/2版软文1篇 （开发商及协作团队实力介绍） ※交通广播电台 内容：平原路上首席青年阳光SOHO商务公寓即将开盘”的信息 5、直邮广告：制作6开宣传单张，通过住房公基金办公室取得相应的数据库，将宣传单张直接寄发到客户手中，因为本案的目标客户为白领阶层，企业精英，公务员等人群， 故数据库锁定以下几类目标客户 移动，联通手机用户月话费150元以上者 新乡及周边县市企业主（注册资金在30万以上的企业） 银行信用卡月消费额在人民币500元以上的用户 新乡及周边地市所有私家车主 新乡小灵通用户月话费在100元以上的用户 6、夹 报：设计制作6开宣传单张，随《广播电视报》、《大河报》报纸的发行渠道夹送，以新乡的周边地区（延津、 卫辉、长垣、辉县、获嘉等地）为主要夹送目的地，数量约为40,000张。 7、短信平台：利用中国移动及联通的手机短信，向大众传达