无锡市高力项目营销是策略调整.ppt

谨呈：江苏高力集团有限公司 ;前言： 由于项目在定位、规划等方面已形成了较为明确的方案、主体工程已经完工，且前期也已经进行了项目形象传播。因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。 根据本项目现状及无锡市场的特性，没有“一剑封喉”的绝招，必须多点营销、全面出击，“积小胜为大胜”，全面达成项目营销目标。;1、实现项目整体实收均价达到4000元/平米以上。;报告目录;第一部分 项目营销背景分析;Q1：我们是谁？--项目分析;成功的汽配专业市场所具备的基本要素;第一部分 项目营销背景分析;近年来，无锡加强特大城市建设，同时立足“大市场、大流通、大开放”，优化商贸设施布局。建成了一批区域性大型市场群体和特色商业街区。同时结合城市规划，主城区向外围迁移，沿交通干道布块、融入现代物流中心建设、形成了一批专业市场。但是由于国家目前对商业房产尚无过多的开发限制，经过这几年的开发，无锡商业地产市场已严重供求失衡，部分商业物业举步维艰！让我们来看一组无锡商业开发的数据：;结论：这些大型销售类商业物业极大的吸纳了无锡市的客户资源，但是经营的不善已经对市场投资热情造成严重打击。在目前的市场环境下，要使本项目突出重围，必须充分树立项目龙头形象，找到项目独特的销售差异点。;根据我们的调研分析，本项目下半年入市可能遭遇的新进竞争对手有：明发商业广场（50万㎡）、五洲国际装饰城二期（约15万㎡）、南禅寺紫金广场、宝龙城市广场（20万㎡）等 继续在售商业项目有：东方国际皮革城（30万㎡）、金泰国际广场、广益汽配城、锡北汽配城、长江国际电动车城等。;五洲国际装饰城;名称;全球第一大纺织服装交易中心;中国最大装饰材料市场;据了解，目前无锡城市汽车保有量达236108辆，随着经济的进一步发展，汽车的拥有量会进一步快速增长。同时伴随城市化的不断推进，汽配产业的需求量势必扩大。透析无锡目前的汽配市场，主要集中分布在江海东路的新老广益汽配市场、312国道附近的华东汽配城以及新开的锡北汽配市场。结合实地对汽配经营户及普通消费者的调研分析来看：广益汽配城是目前无锡市民采购汽车配件的首选之地，其历史积累长、产品种类多、货品较齐全，生意最好；华东汽配城以配件修理业为主，生意一般；锡北汽配市场由于靠近342省道和物流园区，目前以大车配件、修理居多。 ;第一部分 项目营销背景分析;A、广益汽配城广益汽配城，总占地320亩，总建筑面积达28万㎡，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。市场A、B区已经建成营业。 租售情况：目前主要对B区进行招商和销售，1-3层均价在6000元左右，面积从140-150平方米不等，一层单间的开间4米，进深9米，层高4.5米。2楼有车道，汽车可以直接上2楼。市场年租金大概在4万左右，管理费为1.5元/平方米/月。 B区目前已有部分商业营业，整体营业率不到10%。项目优势：紧靠成熟经营的老广益汽配市场，地处传统的汽配经营商圈、交通便捷、品牌效应良好，同时周边市场群密布。产品规划上虽然存在不足，但整体规划性已经显现。项目劣势：1、周边环境差，多为老的住宅小区，整体档次感不强。2、业态布局上比较混乱、导示不明确。3、建筑结构不合理，建筑多以4-6层为主，楼上的利用率不高，给后期招商、销售、经营造成困难。;B、华东汽配城无锡华东汽配城位于锡城北部312国道黄巷段，首期配件区占地约六十亩，建筑面积约4.5 万㎡ ，拥有500个独立商铺。环汽配城旁丰田、日产、北京现代、一汽马自达、东风等4S整车销售企业相伴，周边市场群主要分布着统一摩配市场、黎明摩配市场、华东汽车城、无锡粮油交易市场、无锡米市、华东油漆市场、朝阳水果批发市场等专业市场。产品规划上：市场外围多为两层临街商铺，内部为标准的三层商铺，栋与栋之间有部分连廊。租售情况：据经营户反映前期销售时均价估计在4000-5000元/㎡。现在市场租金沿街部分商铺大多在2.5万/年（约90㎡）；市场内部标准租金在1.5万/年(约75 ㎡）。市场优劣势目前市场整体生意一般，附近高架桥的修建对市场带来较大影响，市场管理公司据说已对经营大户采取不限期免租政策，以稳定商户情绪。;C、锡北汽配市场无锡锡北汽车配件市场位于无锡市惠山经济开发区堰桥配套区通江商贸园内，规则用地115亩，首期启动 66.7亩，建筑面积4.5万㎡。租售情况：商铺1-3层联卖，面积在140平米左右。目前均价在4400元/㎡左右。招商上实行“签3年免1年”，租金4万/年。目前市场招商情况不理想，商户进驻率估计不到40%。市场优劣势分析：1、市场紧临北环大道和物流园区，交通十分便捷，来往车流密集。2、业态规划不明晰、相比其他市场规