浅论物业维修基金的管理模式.docVIP

　　浅论物业维修基金的管理模式 　　[ 论文 关键词]物业维修基金业主委员会物业公司 　　[论文摘要]物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括 经济 适用房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。由于物业维修基金使用和管理上出现的问题越来越多，深深刺痛了开发商和业主的心。本文对物业维修基金管理模式进行探讨，以期促进物业维修基金良性运转。 　　 　　人们购房时最担心的是物业不好，交完物业管理费后就觉得物业出现问题都可以同物业公司理论。但在小区物业上不断出现新问题物业却难以解决的情况下，业主才注意到物业维修基金的存在，业主对公共维修基金知知甚少。公共维修基金是由业主向住宅小区办交纳，待业主委员会成立后，转交业主委员会，在房屋公共区域进行维修时使用，属全体业主共同所有。当开发商或者物业公司动了业主的钱，是应该追究开发商或者物业公司的民事责任，要求返还，或者要求它们履行交钱的义务。但是，许多小区没有业委会，并且业委会没有经费，根本无法承担巨额诉讼费，要以业委会名义打官司非常困难。有关物业维修基金如何管理有效 科学 ，就成为目前迫切探讨的热点问题之一。 　　 　　一、业主委员会自主管理物业维修基金 　　 　　（一）成立业主委员会 　　业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由 发展 商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。 　　1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务 企业 承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 　　2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。 　　3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。 　　4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。 　　尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。 　　 　　二、独立的物业维修基金管理部门 　　 　　目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。 　　（一）物业维修资金管理中心基本职能 　　1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。 　　（二）基金一般使用程序如下 　　1．由物业管理 企业 将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。 　　（三）针对社会认知度不强的举措 　　1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极