2013年商业地产开发理新论初探.ppt

商业地产开发理论初探 ;绪;纲要;商业地产的本质;商业地产的分类：按行业;商业地产的分类：按消费行为;商业地产的分类：按辐射范围;未来最具潜力的五种商业业态;商业地产开发的法律和道德准则;CASE1:上海国际鞋城要素;CASE2：大世界五金城;商业地产的销售定价原则;放水养鱼大法;不得不说：温州人的投资理念;商业地产基础：一个中心两个基本点;商业地产剧目的重要演员;商业地产成功的关键要素;重点案例：地球人都知道的中科贸;基本面和制片人;本片演员阵容;总体规划：配套超豪华;区位优势：绝版宝地;辛酸血泪史：第一回;辛酸血泪史：第二回;表面要素：科贸目前经营布局结构;经营现状：科贸经营状况;回报现状——困难重重;科贸业主态度;???问题在哪里 让我们认识科贸操作的核心;多产权价值链;各自的利益焦点;温习：售价、回报率、租金价格之间的关系： 回报率 = ●年单位租金/ 单位售价 （由于经营价值即租金基本上是可以预估的，因此单位售价越高，回报率应该越低，反之，如果回报率越高，则单位售价应该越低） 如果回报率和单位售价同时都很高（前者高为了提高销售吸引力，后者高为了实现销售利益），那么租金就必须提升！（遗憾的是，租金一提升就意味着招商难度加大，就意味着……） 科贸销售“奇迹”： 持续7年返租，年回报14.5%！！！（按照会计计算方法基本回收成本） 售价：均价（套内）￥78989/平方米，创当时纪录！;让我们看看销售“奇迹”;再算一笔帐，他们究竟应该收多少租金呢？以一楼为例;招租状况及趋势;业主回报状况; 市场这个环节的成功，内含多方面的因素：投入（营销、管理投入）、成本控制（经销商成本控制）是两个关键的要素。然而这背后隐含着多方利益的搏弈，并形成多方的矛盾体：;矛盾焦点;三方的心态;运营商与开发商的冲突;矛盾的根源;科贸症结的总结;科贸死亡之路;开发商的短线操作;多方合作单位各怀鬼胎;地产运作顺序问题;销售策略问题;招商策略问题;经营布局问题;多头管理问题;所有权经营权纠葛;风险防御策略;归根结底的问题;科贸振兴“舞（五）步”;1——强势经营单位介入;2——主力销售区的产???回购;3——业态布局调整;4——调整策略，再次招商;5——事件营销，强势拉动;商业地产的多产权生态链（以科贸为例）;盈利模式;让我们比较一下长短线的优劣;合作模式——以颐高为例;商业地产的多产权生态链（以科贸为例）;城市选择的要素;各项经济指标解析;商圈分类和选择;商圈调研;备选商业物业环境调研;立地条件;合作边界判断;技术调研;商业地产暨连锁拓展调研系统;谢谢各位！