中原户型精细化设计规新划总结.pptVIP

成都松芝（大源综合体项目）规划建议书;汇报说明 通过上次沟通，此次报告需要解决的问题为： 地块整体的概念规划（产品建议、景观建议、商业建议、住宅建议） 产品细化建议 启动经济测算;第一部分 市场回顾 第二部分 总规建议 第三部分 营销建议… 第四部分 项目经济测算…;市场回顾;一、区域产业与房地产市场发展概述 ;二、区域房地产概述;三、天府新城商业市场概述 ;四、区域办公市场概述;五、写字楼（商务公寓）住宅 客群对象分析 ;六、本项目产品甄选;产品甄选初步建议 ：;总规划建议;一、宗地概述 ;3、政府规划要求 按照《城市规划管理局地块规划设计条件》及《城市规划管理技术规定》实施。 4、经济技术指标 规划建设净用地面积：29968.05平米 约45亩 容积率：3.0-5.0 绿地率;≤15% 建筑密度： 50%以下； 停车位：设置满足《成都市规划管理技术规定》按商业、办公建筑面积每1000平方米设置10个；按居住建筑总户数的70%设置。;差异化主要体现在以下几个方面：;到达项目的流线简析;方案建议;总平建议 ;方案效果 优势：能够保证良好的景观布局，商业部分化整为零便于商业的划分降低商业销售难度。 劣势：业态复杂多样，影响项目品质，不利于后续小区自身商业需求的。;方案效果;方案建议;总平建议;商业基础划分 ;主商业单体内部划分建议 ;方案草图 优势：商业与住宅有效的分割，对住宅产品来说有较好的独立性，商业部分后续能够提供完整的社区配套。 劣势：楼间距过小不能形成良好的景观，商业较为整体对从销售方面考虑难度较大。 ;;二、住宅设计建议 ;住宅回顾——系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场;回顾——将产品分级，针对性提出核心发力点 区域市场内，中小户型的销量及销售速度均优于大户型，其面积分界线在110㎡左右；;产品竞争策略： 紧凑型产品 以实用性突破市场竞争； 主流产品 在实用性基本面上注重居住功能提升， 而标杆产品 更加注重产品附加值的打造。 以下我们将从实用性、功能提升l两个方面提供系统化的产品建议——;住宅户型配比建议表：;住宅户型设计要点---实用性 在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺寸，全面保障产品舒适度;常规层面;户型设计---两房设计要点;户型设计;户型设计---三房设计要点;户型设计;二、商业设计建议;商业建议;商业建议—商业规划；商业排布考虑地块昭示性、展示需要;商业建议—沿街商业业态建议;商业建议—集中式商业建议：前期以超市带动住宅和街铺销售;商业建议—项目前期以中等偏小规模超市带动;商业意向;划铺方式---建议：以50-100平米为基本单元，局部尝试灵活划铺， 除特定商家外，建议一般不超过200平米;划铺方式--根据中原联经验总结，社区商业不同业态的经营单元指标参考;大堂：大堂面积具体面积依最终建筑方案为定，大堂内装饰大气、简约与整体建筑风格相符。 公共走廊：宽度不低于1.5米，净高度不低于2.4米。 层高：建议层高3.3米，分层吊顶后层高不低于2.7米，格局方正。 个体空间和休憩生态空间：以35－55㎡和60－65㎡两种单元模块，配有独立卫生间、厨房、生活阳台。建议：可相隔几层设计一个不计面积的共用的生态休憩露台，赋予附加值)。 考虑存在大客开发的可能性，建议将部分个体设计有一定的可变动性。 精装标准：根据具体情况考虑装修成本。 ;商务公寓户型建议表;商务公寓户型建议;平层建议;景观设计---突出生活情趣，用细节打动消费者;停车位规模;销售中心建议;销售中心建议;销售中心建议;其它设计建议;无风雨连廊设计;营销建议;一、案名建议 ;二、营销战略;风险预测：;三、分期开发原则和策略 ;三、分期开发原则和策略 ;四、项目入市与开发周期;项目经济测算;一、价格定位;2、商业价格定位 1、目前大源区域的商业租金在25-40元/平米 2、考虑项目未来市场成熟度提高，大源区商业价值提升，项目都市综合体运作资源合力效应。按照3%的投资回报率估算，在项目商业在入市后;3、商务公寓价格定位 目前在项目所及区予内商务公寓产品均属在建设中，商务公寓价格不确定。天府大道沿线商务公寓价格在7000-9000元/㎡ 预计于2011年入市，考虑都市综合体的社会、经济及营销附加值，以及近年来大源组团商品房价格增长保持在8%的增幅。;项目开发成本核算-----