中原济南天业国际纯商新务.pptVIP

天业国际营销报告;前言;;目 录;按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标 济南的写字楼市场划分为中心区域板块、山大路板块和东部区域（主要为高新技术开发区）;;为详细了解济南市写字楼的供需情况,从市场在售或在租写字楼中选取有影响力的纯写字楼作为样本进行分析 ;在售（租）写字楼供应总量为154.445万㎡，主要集中在东部区域 03年前后上市的东环国际广场等项目加大了区域的供应量 其次为山大路区域，供应量为51.28万㎡ 项目所处中心区域写字楼数量有19个但规模较小，平均体量在2.38万㎡;在售写字楼销售均价为8055元/㎡ 中心区域销售价格为最高，达9612元/㎡ 山大路区域写字楼销售均价为8280元/㎡ 东部作为发展中的写字楼聚集区,其区域写字楼销售均价最低，为5900元/㎡;济南市写字楼平均租金为2.54元/天*㎡ 中心区域写字楼平均租金最高，为4.1元/天*㎡ 山大路区域写字楼平均租金为2.25元/天*㎡ 东部区域写字楼平均租金最低为1.38元/天*㎡;客户群分析;区域研究范围西起杆石桥、东至银座附近、南至文化西路、北起泉城路两侧;项目所在区域内样本写字楼面积约在32万㎡左右 样本项目单层面积在1500-2000㎡之间;入住客群中大型企业较多、外资办事处也占部分比例 入住客群的行业特征主要以实业类及金融投资居多; 以外来知名企业驻济办、分公司为主，占65%；济南本地企业只占少数，占35%。这些企业以从事金融保险、房产代理、法律、会计顾问等高盈利水平的行业为主 入驻客户多数为大中型企业，如通用、方正、日立等国内外知名公司;市场研究结论;济南现状商圈分析;商圈;项目处于济南的核心位置，该地段是济南的政治、旅游、购物中心，地位不可替代 ; 本项目商圈主要由银座、贵和等大型综合购物中心组成，是都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈。 从2003年开始，沃尔玛、家乐福等国际商业零售巨头相继入住本商圈，核心商圈地位进一步得到巩固;舜井街为华东地区重要的手机批发市场 佛山街为连接泉城路商圈及文化西路购物街的餐饮街 泉城路商圈中，文化西路为除了泉城路以外的服饰???鞋帽的购物街 ;一、商业市场分析;一、商业市场分析;1;泉城路业态分布;泉城路各区域租金横比;消费者特征;潜在项目—恒隆广场 ;潜在项目—省府前街项目 ;济南商业物业市场研究结论 ;东部成为公寓热点开发区域，区域供应量占供应总量的52.9％，主要得益于济南中心区东移，增强了年轻市民对东部小户型的置业信心 西部商业商务氛围较差，至市区的可达性不及北部，故区域内往年公寓较少。随着西部新城区开发和商务中心发展，区域内公寓会不断增多 北部凭借传统的便利交通，供应量占总量的19.6% 中部商业商务氛围虽浓厚，但区域内可开发土地极少，因此中部公寓供应量较少 南部为高档住宅聚集区，居住氛围浓于商业商务氛围，土地稀缺，公寓供应较少 ;建筑类型;户型配比;售价分析;济南公寓市场研究结论;技术思路 做什么？;利润低，风险大;;;目 录;项目东侧为泉城路，连接解放路和家乐福 南侧由榜棚街直通泉城广场和泺源大街 西侧有泉城路直达共青团路 北面为省府前街，现规划一商业广场项目 ;泉 城 路;S.W.O.T.分析;;;恒隆能给我们带来什么？;恒隆能给我们带来什么？;天津恒隆广场;租金;确定商圈范围;写字楼产品 一、产品设计建议 1、面积分割建议 100-300㎡ ;;; 人性配套设施建议 ; 商业篇; 关于商业部分，我们建议持有，不售 ; 商业整租和整售的对象 大型餐饮+娱乐企业 如：台湾的米乐星 超大型家居生活馆 如：台湾的特力屋 休闲运动广场 如：耐克、阿迪达斯、彪马、高尔夫、专业户外等品牌组合 高端数码港 如：台湾的百脑汇 高端的商业会所 如: 亚历山大会所 精品主题商场 如：晨曦百货; 产品细节建议 立面; 目标商家定位 ;;;;目 录; 总体销售策略 塔楼部分销售与商业部分的招商同步进行 商业1、2、3、4层分开出售或整栋出售 写字楼A+B单元捆绑销售（即采光差的一面与采光好的面捆绑销售）; 分阶段销售策略 第一阶段：塔楼销售 + 商业招商 第二阶段：塔楼营销 + 裙楼商业;3、季度销控计划 1）、写字楼部分;三、招商策略;三、招商策略; 价格建议 商业和写字楼部分采用租金反推法，公寓部分采用市场比较法推算 商业部分均价→ 20000 元/㎡ 写字楼部分均价→ 13000 元/㎡ 具体价格可视开盘时间和当时的市场情况调整;目 录; 推广策略; 市场推广主题定位;