六安市舒城九鼎国际项新目产品建议.ppt

;前言 第一部分 市场研究 第二部分 产品规划建议 第三部分 营销推广篇;; 非此莫属 地王VS楼王;操盘前必须思考的问题;;对策——项目利润点的实现策略;我们今天沟通的重点是 如何基于市场需求实现项目价值最大化 这也是我们展开合作的共同目标;第一部分 市场研究;舒城县经济分析;舒城县国民生产总值 ;舒城与安徽省其他县横向（人口逾百万）对比肥东、定远、太和 2008年舒城国民生产总值位于全省61个县的27位，处于中上游的水平，但在百万人口的大县中，排名靠后，说明目前舒城县综合经济实力仍处于中游水平，与其他县没有突出的优势，与人口大县相比经济总量也无法跻身强县行列。（问题：为何经济总量并不靠前的舒城的房产价格走在全省的前列）;舒城县三产比例 ; 舒城县三产比例与其他人口逾百万的县相比，舒城县农业所占比例较小，第二产业与第三产业 比例相当，而其他县中，除具备特殊资源（太和县的药材专业市场）外，一般三产比例都较为 平均。可见舒城的商贸业与其他县城相比商业较为发达，商业的活跃程度较高，商业发展具备 一定的前景， 同时说明舒城县的消费水准较高，消费者乐于消费，并具备一定的超前消费者意识。;舒城人均收入水平 ;舒城县规划因素分析（2004—2020规划） ;1、舒城县城的总体定位 县城总体规划把舒城县城功能定位为工业、商贸、旅游城市 分析：舒城县的总体定位是将第二产业的发展放在首位，建立工业强县的目标，同时将商贸与旅游放在重要的位置，也就是第三产业集群的发展，形成商业、旅游富县，虽未提农业，但是依据前期的规划，农业仍是根本，但重点偏向农业产业化、农业深加工等方向发展 第二产业与第三产业的的发展必将带动区域经济的快速增长，并形成新的市场购买力，同时旅游与商贸的发展加快商业的繁荣。 2、舒城县的分区定位 县城用地主要向北、向东发展，整个县城分为老城区、中部城市综合功能区、北部经济发展区、东部经济发展区、西部科教文化区和旅游接待区六大区 分析： 县城积极向外扩充，西南部由于位于大别山区，已科教文化与旅游发展为主，主要的经济发展是沿东、北靠拢，也就是向合肥及滨湖发展，希望融入合肥城市圈，舒城的东部区域，将成为转移的桥头区域，而与繁华中心毗邻的区域将成为发展的先驱。;3、舒城县的人口规划 舒城县总人口逾百万，其中近期规划到2010年县城人口20万人左右，建设用地控制在20平方公里以内；远期规划至2020年县城人口31万人左右，建设用地控制在31.9平方公里以内， 舒城县辖15个镇、6个乡：城关镇、晓天镇、桃溪镇、万佛湖镇（副县级）、千人桥镇、百神庙镇、杭埠镇、舒茶镇、南港镇、干汊河镇、张母桥镇、五显镇、山七镇、河棚镇、汤池、、镇、春秋乡、柏林乡、棠树乡、阙店乡、高峰乡、庐镇乡；县经济技术开发区。 其中杭埠镇、千人桥镇、张母桥镇、干汊河镇等为人口大镇 杭埠镇、桃溪镇、、千人桥镇为经济强镇。 分析： 县城地域的扩张，其实是人口的扩张，城市人口在未来10年内将增长50%，意味着需要大量的能够满足人口进城需要的配套产业的衍生，房地产业便是其中最为重要的产业之一，房地产的市场需求将呈现增长的状态。;舒城楼市分析 ;1、舒城的土地供应分析： 舒城县早期地块供应主要集中在： （1）、县中心繁华区域的小规模地块 （2）、舒城县开发区的众多规模较大的地块 （3）、距离舒城县城较远的超大地块 从舒城的土地供应来看，舒城县的土地供应呈现早期井喷、后期趋缓的形式，早期出让的地块中，县城中心的地块基本开发完毕，开发区的几个规模较大的项目，除个别项目外也基本售空，而舒城外围项目经过几年的营造在逐步成熟中，加之后期推出的土地，因此项目在上市时必须同时与其他区域的项目形成竞争态势，竞争环境虽不惨烈，但还是相当激烈的。 ;2、舒城县楼市价格分析 舒城2007年—2009年房价增长曲线： ;舒城县与安徽其他县区的均价比较：;3、楼市的预测分析： （1）、楼市的供应量预测： 楼市的供应量来看未来楼市的供应主要表现为： ◆ 城市中心的小规模供应 ◆ 城市邻近区域的集中供应 ◆ 城市外围区域的中量供应 城市中心主要为财富中心的上市，造成的市场供应，其他的为小幅的零星的市场供给，而邻近区域的市场供应，开发区主要为九溪江南苑约十万平方米的市场供应量,其他的为本项目的市场供应，外围的市场仍以欧洲华城为主，整个市场供应量与09年相比在总量上相对持平，县城市场供应约在25万平方米左右。 （2）：楼市的需求分析： 楼市的需求一般分为刚性需求与弹性需求，在县级市场中，刚性需求一般占主导地位，投资性需求的比例较小。现在为信息化的时代，各种信息快速的传播，2008年的房地产大势对于全国的房地产都具有抑制作用，200