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编写日期：2012年02月 销售讲义目录 一、环境篇 1、区域简介 2、人文地理和地理位置 区域特色 二、市场篇 1、无锡市房地产概述 2、 区域市场分析 3、 竞争个案分析 三、产品篇 基本资料/经济技术指标 开发团队介绍 建材和配套 房型和面积配比 房型优缺点 四、项目SWOT分析 五、答客问 环境/产品/物业/政策法规 六、前期阶段销售说辞 七、销售篇 八、政策法规篇 九、接待及后台操作流程 一、环境篇 1、区域简介 行政划分 无锡地处江苏省东南部,中国经济最发达的长江三角洲地区,下辖江阴、宜兴2个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区,总面积4788平方公里2010年第六次全国人口普查常住人口中户籍人口444.68万人， 绝大多数居民属汉族江浙民系，另有45个少数民族，近1.8万人，还有3万多名来锡经商务工的少数民族同胞。流动人口 外来人口192.58万人 综合实力显著增强 无锡经济发达,人民富裕,经济总量始终位居全国大中城市前十位,2008年无锡地区生产总值达4419.5亿元,人均GDP为73053元,财政一般预算收入365.43亿元。产业结构不断优化 无锡是全国科技进步先进市、国家火炬创新试验城市、国家专利试点城市,拥有国家集成电路设计产业化基地、国家级工业设计园、国家动画产业基地、国家液晶显示产业园等。无锡目前拥有高新技术企业246家。高新技术产业占规模以上工业比重达41.5%。 税收入库再创历史新高 税收收入的增长可以说是改革开放三十年来无锡经济飞速发展最重要的缩影之一。在国地税分设前的1978年到1993年，无锡税收收入从5.01亿元增长到了32.92亿元，增长约5.5倍；1994年国地税分设到2008年这十五年，国税总收入累计超过了2500亿元；国税直接收入占GDP比重从1994年的5.64％提高到了2007年的9.56％；人均征收从229万元增加到了2008年的约2850万元。月全市国税收入已达到411.4亿元，增长22.6%，增幅分别领先全省和苏南2.5和3.1个百分点；实现一般预算收入108.43亿元，增长28.12％。国税收入对全市财政的贡献率逐年提升，有力地促进了无锡地方经济与社会的协调发展。 ??招商引资成绩显著 近年来,无锡大力发展以“硅谷、液晶谷、生物谷”、环保新能源等为重点的先进制造业和以服务外包等为重点的高端服务业,正不断优化利用外资的结构,提升利用外资的层次和水平。无锡已累计批准来自90多个国家和地区的外资企业11715家,其中,《财富》世界500强中已有74家公司在锡兴办企业143家。 寄畅园，太湖鼋头渚，无锡中视影视基地，蠡园，梅园，灵山胜境太湖鼋头渚蠡园，梅园，灵山胜境寄畅园 无锡是中国江苏省下辖的一个地级市，地处长江三角洲腹地，南濒太湖，西接常州，北依长江，东临苏州，中间流淌着古运河，是在江南蒙蒙烟雨中孕育出的一颗璀璨的太湖明珠，也是国家历史文化名城之一。2008年中国百强城市排名第15位。无锡总面积为4787.61平方公里（市区面积1622.64平方公里），水资源 南濒太湖，北依长江，中间流淌着古运河 区域特色 无锡是著名的“江南鱼米之乡”,素有“太湖明珠”的美誉。出产的阳羡茶叶、太湖三白、无锡排骨、宜兴紫砂、惠山泥人、锡绣等闻名中外。无锡风景秀美,是中国优秀旅游城市、国家园林城市,拥有古运河、鼋头渚、寄畅园、天下第二泉、宜兴竹海等诸多全国知名的旅游景点。区现有各级各类学校50所，其中高校2所，中等职业学校3所，基础教育阶段学校39所，成人教育中心6所，在校生总数6万多人。这些学校中有相当数量的是市属学校，无锡科技职业学院、市机电高等职业技术学校、技师学院、卫生高等职业技术学校等 1.1 市场概述 1.2 数字楼市 2011年无锡市区房地产开发投资617.79亿元,同比增长36.59%，其中住宅开发投资409.69亿元，同比增长28.73%。无锡市区房地产施工面积为3374.28万平方米，同比增长3.77%，其中住宅2373.25万平方米，同比减少3.73%;房地产新开工面积为1113.85万平方米，同比减少4.96%，增幅从4月起基本呈现逐月回落的态势，至12月出现负增长，其中住宅778.86万平方米，同比减少18.28%;房地产竣工面积为495.89万平方米，同比减少31.69%，其中住宅339.04万平方米，同比减少39.86%。 1.3 市场关注 1.3.1 政策金融 　2011年无锡市区征收不动产销售营业税29.85亿元，同比增长3.54%，契税征收21.43亿元，同比减少17.35%。12月末无锡市房地产开发贷款余额总计454.67亿元，环比9月末