余姚市东江丽景营销推新广方案提报.pptVIP

东江丽景 营销推广方案提报;重新定义好房子！;第一部分 传统营销模式 如果用最普通的方式卖好产品;如果东江丽景由一般的公司来操作， 那么，绝大多数都会这样做： 小户型、低总价、快打快收;第一板斧—卖产品;第二板斧—卖户型;第三板斧—卖价格;东江丽景=小户型？ 东江丽景=低价房？;对于一般开发商来说，用上述三点做营销就已足够，但对东江丽景，这些远远不够。如果只依靠三板斧出击市场，东江丽景就流于同质化，就无法成为蓝达打响市场、确立品牌地位的关键项目，也无法实现跻身余姚一流开发商的战略目标。;瑞狮认为： 90㎡ ≠小户型！ 90㎡ ≠低价房！ 90㎡一样可以做豪宅！;第二部分 瑞狮营销思想 用前瞻性的理念创造价值;东江丽景是打破市场常规的产品，因此她的营销思想更应打破传统。在东江丽景的推广上，我们将实现4个层面的高度。;第1步—市场认知 找出市场中潜在的威胁; 07年5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%， 新房和二手房销售价格均创下2006年以来最大涨幅。 07年整个楼市的良好态势,是否意味着明年仍会有同样 表现? 不一定。我们要看到潜藏于市场底下的风险。;A、国家政策的压力; 随着90/70政策的深入实施，小户型类型产品势必大量推出， 90 ㎡供求状况将从供不应求转向供大于求，而银根紧缩（提高利率及放贷门槛以限制第二套住房）的政策实施，在一定程度上打击了消费者的购房热情，增加了客户观望心理。;瑞狮应对策略——主动适应政策 东江丽景应站在更高的高度上，主动承担“为社会引导生活方式”这一责任，积极与社会发展基调相吻合。这是东江丽景切入市场的第一步，也是拉开与其他项目距离的关键点，蓝达开发品牌的内涵将由此奠定。;B、余姚市场的压力;瑞狮应对策略——做差异化 当市场普遍把90 ㎡当做普通甚至低端产品进行操作时， 东江丽景就要做90㎡的高端，做唯一才能占领市场。;C、区域市场的压力;在时间上，东江丽景无法实现与舜大项目同时竞争客源。因此，我们更应在产品包装上拉开与其之间更大的距离，才能实现留住客户的目标。;第2步—客户锁定 实现余姚80一族???质化居住;想掌握东江丽景客户的构成与购买心理，首先就要熟悉城东新区商业盘的客户状态。; 城郊楼盘的置业者的构成显得较为单一，城东新区也不例外，丰泽华庭、东都佳苑、四季东城三个商业盘基本以城东原住民（拆迁安置已解决）、周边农村及模具城、塑料城的私企业主、相关企业高管为主，余姚其他区域购房者不足三成，就近置业现象异常明显。; 通过对城东新区商业盘的客户群体的分析，能够为东江丽景寻找目标客户提供非常精确的参考。但是，这仅仅是基础，东江丽景需要更高层次的定位。;2、东江丽景目标客户分析;主力客户 ·80后一代/新婚族 购买特征 ·首次置业，缺少购房经验； ·为结婚而购买新房，想提前住上三房，但又受总价制约； ·工作2年以上的年轻白领，有少量积蓄，追求高品位生活方式； ·认同并热爱东江丽景产品与生活文化，并可以不考虑地段因素； ·须父母资助，但又不愿过度增加父母负担，尽量自力更生； ·收入中等，不想过多增加还贷款压力； ·知识层次较高，大专以上为基本，有文化有理想 ；;辅助客户 1.5次置业者 购买特征 ·模具城、塑料城的私营业主及企业高管， 凤山街道的老社区中,想换房提升生活水平 ·资金不多,受总价限定制约;辅助客户 ·投资客 购买特征 ·数次置业，经验丰富 ·看好整体市场走高趋势 ·看好城东区域未来发展价值 ·看中产品的稀缺性 ·投资门槛较低，相比股市和其他 房产产品风险不高;热爱生活、讲究情调、认同与喜欢 东江丽景所营造的氛围。 这群年轻人，才与东江丽景对味。 ;主题广告语： 如意生活，非常空间。 ※ 高品质、高性价比带来的如意生活 ※ 90平米造三房， 小户型自由组合成大空间， 百变空间，创意生活。 ;第3步—用营销创造价值 实现比周边楼盘多卖500元/㎡的奇迹;区域楼盘当前价格分析;在同一地段下， 凭什么多卖500元？;市场支撑： 余姚的住宅产品主要以“两线一区”为其房产开发的未来趋势。 相比两线——即姚江沿线与最良江沿线迅猛势头，城东新区虽有不小提升，但上升潜能仍被低估。 随着城东新区的进一步发展，土地资源的持续减少，城东新区价格上涨能量势必得到喷发。因此，东江丽景的潜在价格空间弹性较大。;但是，市场支撑只是一个因素，东江丽景能够成为区域价格标杆，更要依靠自身产品价值来创造更大的价格空间。;革新一、小高层、高层底层架空，泛会所概念引入 革新二、90平米实现三房布局，填补市场空白 革新三、独创百变空间户型 革新四、功能性组团私家园林 革新五、引入一对一组团管家式服务的物业形式;凭什么打动客户？;1、如何认识地段;;3、如