博思堂南通润华国际中新心市场营销报告.ppt

PART.1 市场调研 ;壹·市场篇;项目地处开发区能达商务区核心板块，属于南通市新兴发展区域，客户心理距离大，但通达性好，便捷快速到达市区及各个重点交通枢纽。;项目一期住宅销售完毕，二期公寓正在预约中。 从目前预约的情况来看，表现不为乐观。 公寓面积70-120㎡，主力面积90-99㎡，依我司操作项目的经验来判断，面积偏大，不利于于项目销售和推广； 公寓精装修标准未定，无样板示范间，难以增加客户信任度； 宣传推广手段较少，售楼处包装较为简单，昭示性弱；;项目周边生活配套较少，仅有星湖101广场； 周边高端住宅正在建设中，华润、景瑞等知名开发商进驻，板块热度逐渐升温； 能达商务区为南通开发区的核心CBD地带，未来商务及办公氛围逐渐浓厚； 项目适合打造为城市综合体，引领开发区发展，成为区域内地标;城市性质：我国东部沿海江海交汇的现代化国际港口城市，上海北翼的经济中心和门户城市，国内一流的宜居创业城市，历史与现代交相辉映的文化名城。 人口规模：近期（2012 年）140 万人；中期（2020 年）180 万人；远期（2030 年）220 万人。 建设用地规模：近期规模：建设用地163 平方公里，人均116 平方米；中期规模：建设用地207 平方公里，人均115 平方米。远期规模：建设用地253 平方公里，人均115 平方米。;开发区定位;序号;序号;序号;序号;分布情况：南通酒店式公寓主要分布在新城区、港闸区、崇川区，开发区的公寓项目较少； 建筑形式：主要为高层及小高层； 产品特点：南通酒店式公寓一般做挑高产品，层高为4.7米； 户型面积：酒店式公寓主要是以小户型为主，主力面积为40-70㎡； 装修标准：精装修和毛坯各占半分天下，装修标准根据项目的档次不同而不等，最低装修标准为1000元/㎡，最高装修标准为4000元/㎡； 销售价格：一般在10000元/㎡左右，中南惠泉广场项目以其独特的地理位置和项目的整体品质，销售价格领先于南通公寓市场； 销售情况：公寓市场呈现比较良好的局面，公寓产品市场接受度较高； 销售方式：一般酒店式公寓为直接销售，在引入酒店以产权为主张，打造为投资品的项目多为带租约销售，如中南汇泉广场、尚德克拉公馆等； 客户情况：公寓的客户仍以南通及周边的郊县客户为主，外地客户占少数；;序号;序号;序号;序号;分布情况：南通写字楼主要分布于崇川区，其他区域较少，因此本案所处区域目前不是写字楼发展的核心区域； 竞争情况：从新成交写字楼用地来看，开发区新拍卖三块金融性用地，因此本案面临着巨大的竞争压力； 层高状况：南通写字楼层高主要集中在3米到4米之间； 客户情况：从南通购买客户来看，主要集中于南通市区及周边县区的船舶、贸易、家纺等相关行业私营业主； 面积区间：从写字楼的主力面积来看，主要集中于100-200平方米之间； 销售价格：南通销售价格主要集中于10000元/平方米，最高为金融汇均价在17000元/平方米，主要原因是项目具有金融特色的定位，引入南京银行及太平洋保险两大客户，均价最低的为景华城均价为9000元/平方米； 装修标准：南通在售写字楼采用精装修居多，主要是有利于项目价值的提升。;访谈者一：刘先生，优山美地置业顾问，新南通人 受南通经济发展程度的影响，南通精装带回报的公寓卖的比较好，客户主要怕公寓买了租不出去，带回报的项目在一定程度上免去了客户的担心，降低了投资成本。从整体上来说，小户型的公寓卖的比较好； 访谈者二：张小姐，星湖101招商人员，南通本地人 星湖101街区营业以来，目前经营状况良好，目前我们商铺的租金水平在1-2元/天·㎡，大部分商铺都已经租出去了。我们有中餐、日本料理、韩国烧烤、酒吧、红酒店、咖啡厅等，还有休闲娱乐等，目前主要是以开发区内的消费者为主，现在也有市区内的开户开车过来，一般从市区开车过来20-30分钟左右。 访谈者三：吴小姐，北城一品置业顾问，南通本地人 南通的公寓市场一直都没有住宅火，主要购买的客户为年轻人或者投资客户。从南通整个区域来看，东区和北区的价格偏低，中心城区的价格比较高，开发区目前在南通人的心目中为乡下，工业比较多，像造纸、化工等污染较大的企业比较多，担心哪天会发生爆炸之类的事故。南通人的喜欢主要有两个，收藏房子和收藏车。一般的家庭，都会有两套以上的房子，他们把房子作为收藏品，投资兴趣非常高。; 从对房地产行业内的人群的访谈情况来看，南通房地产市场主要有以下几个特点： 南通公寓产品目前市场接受程度比较高，无论作为自住或者投资，已经受到南通购房者的认可； 从对区域的认可程度来看，开发区目前在南通人心目中认可度较低； 南通人投资的兴趣较高，尤其是对房地产投资的热情比较高涨；;公寓市场表现不俗，区域内目前无在售项目，市场机会点可见； 区域内目前无在