合富辉煌灿邦地产惠州新六地块分步开发策略整合报告.ppt

谨呈：灿邦地产;目 录;第一部分;1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。;收缩贷款;2010年4月;中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次为中国央行自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。本次存款准备金率上调0.5个百分点将直接冻结资金3700亿元。;购房总价;流动性紧缩使中小企业面临资金链断裂的危险 在流动性收紧、成本上升等压力下，不少中小企业正面临资金链断裂的危险，浙江、江苏、广东等地此类型的企业已出现半停工、停工状态。 工信部的数据显示，今年前两个月，规模以上中小企业亏损面达15.8%，同期增长0.3%，亏损额度增长率高达22.3%。 信贷资源的稀缺迫使众多中小企业不得不转向民间借贷资金。温州银监分局监测数据显示，1-3月份温州民间借贷年利率分别达到17.29%、18.09%、18.46%。据温州当地的城商行工作人员介绍，目前百分之十几的民间信贷利率在当地属于正常情况。 由于我国大型和中小型金融机构存款准备金率5月18日已分别上调至历史最高的21%和17.5%，银行资金链紧张，中小企业融资难问题凸显。 一股份制银行小企业信贷中心的负责人也向记者透露，目前很少有银行能保证给小企业专门拨出一定的贷款支持额度，银行小企业贷款年利率至少是12%以上。 ——简评：流动性紧缩已经影响对实体经济造成负面作用。估计未来比较可能的方向是：1） 整体流动性紧缩力度适度放缓；或2）引导资金分流，使资金更多流向中小企业。;珠三角城市;限购促使资金流向;背景 ４月上旬开始，国务院派出８个督查组，对北京、上海、广东等１６个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。检查的重点包括各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况等。;房产税;双轨运行，加急步伐，意义深远，困难重重;调控政策总结： 自2010年起调控连续不断，与07年底的调控性质有明显的差异，预期将维持两年时间。 07年在国外次贷危机、经济衰退，国内急于保经济以抗全球经济危机 现今为亚洲范围内的通胀加剧，预期国内通胀仍维持较长时间，稳定物价成为中央主要任务 调控政策信心坚定、措施多样，压抑需求使短期内供求相对平衡，房价增长有所放缓，但同时也出现调控的负面效果。 从中长期看，通过政策手段压抑需求，并未能根本解决中低收入家庭住房问题，关键仍在于增加供应，商品房与保障房的双轨并行成为唯一的出路。;政策背景;一线城市需求受压，二、三线城市受惠;连番严厉调控下，深圳市场成交量价反复，5月成交均价触及两年来新低;龙岗区成交量占全市3/4，外围区域成主体，拉动需求向东延伸，大亚湾将是深圳外延的集中地;珠三角市场状况： 珠三角城市中，广州、深圳、佛山成为限购城市，抑制需求，迫使资金流向周边非限购城市。 深圳成交结构正在发生变化，龙岗区逐渐变成全市的供应及成交的主力，占全市份额的3/4，城市重心向东移。 大亚湾成为了深圳外溢资金及城市东移直接受益者，该区域需求将持续放大，成为市场热点区域。 ;政策背景;中心城市发展受限促使城市功能重新定位，土地、人力等成本普遍提高，引发产业及人口输出，形成产业圈，普遍存在的价格差、公共交通的不断完善刺激了城区消费者的外溢，城市格局趋于融合。;惠州市历年成交面积走势图 （单位：万平米）;惠州与深圳相比在房价及其他物价水平上都具有明显的优势，形成了价格洼地，刺激了深圳市区居民到惠州的消费。;单位：万㎡;大亚湾商品住宅成交结构分析（成交面积）;大亚湾商品住宅成交结构分析（成交套数）;大亚湾市场竞争格局分析;在售项目;待售项目;特征 竞争激烈。在售项目约60个，今年内新增项目约20个。 竞争格局呈带状发展。 以淡水旧城区向CBD新城区发展。 旧城区以中等户型及改善型物业为主，CBD新城区则以中小型投资性物业及部分别墅项目为主力。;项目名称;热点竞品项目分析;卓越东部蔚蓝海岸;皇廷波西塔诺;中萃花城湾;纳威人的幸福;DADA的草地;三远大爱城;花样年别样城;大亚湾规划利好;随着《珠三角地区改革发展规划纲要》的实施以及深莞惠一体化的推进，惠州区位优势凸显，城市建设加速，各片区齐头发展，各开发商布局惠州。;总部基地