同策杭州朗诗·田园绿新郡营销报告.pptVIP

朗诗.田园绿郡2012年度营销;一、市场背景四、当前困境及营销;一、市场背景后市研判政策背景杭;2010—2011年政策回顾2;1000万套保障房建设公租房供;第一阶段1-3月第二阶段4-6;一、市场背景后市研判杭州市场表;商品房成交量——创五年新低20;住宅库存量——再创三年新高截止;2011年前三季度杭州主城区卖;小 结 作为;一、市场背景杭州市场表现后市研;市场阶段分析通常市场降价促销分;2012市场研判一季度——全面;二、项目解读核心价值成交分析E;项目自身价值科技住宅自然环境科;二、项目解读核心价值成交分析E;成交分析截止目前，89和129;成交分析（1）、成交客户从事行;（2）、成交客户居住社区分析购;小户型大户型分析:拱墅区和下城;分析：上城区作为市中心繁华区域;分析：西湖区的成交量也很有限，;分析：江干区的成交量在采荷一带;从成交地图可以很直观地看到成交;（3）、成交客户家庭结构分析购;（4）、成交客户购买目的分析购;（5）、成交客户房次数分析首置;89方和129方成交共性： 购;三、竞争分析近板块竞争市场同板;同板块竞争市场作为田园板块唯一;田园绿郡 VS 田园牧歌田园;三、竞争分析同板块竞争市场近板;相近板块竞争市场与田园最相近的;田园绿郡 VS 华丰丁桥项目;三、竞争分析同板块竞争市场其他;其他同价位竞争市场杭州其他近主;田园绿郡 VS 其他同价位竞;案名所属板块规建套数已售套数可;四、 当前困境及营销策略当前困;面临的主要问题客户导入乏力来人;当前困境营销策略四、 当前困境;营销战略项目形象在如此困难的市;营销战略Evaluation ;营销战略“加法”一：加强项目诉;事件营销:抓住3月12日植树节;营销战略“加法”二：从时间和空;走出半山田园，大杭州寻找目标人;加强媒体投放的范围与频次结合项;营销战略“加法”三：加强项目科;增加导视系统，让意向客户顺利主;升级售楼部现场包装，现场科技概;营销战略“加法”四：优化销售说;营销战略Evaluation ;近期市场： ;案例：保利湾天地——明降联合《;领头降价的换来较大的销售业绩；;方式一：以“特惠房”的形式，通;方式二：以“小型团购房”的形式;方式三： “首付分期”，降低门;方式四：购买129方以上大户型;过年上来到元宵节的一周，这一周;“砸金蛋”——客户从认筹到签约;五、2012年操作思路货量盘点;32647总套数：57套去化率;1#2#3#4#5#6#7#8;截止12月30日存量状况从以上;五、2012年操作思路推盘策略;推盘策略销售策略核心片面定价以;片面定价在正常定价的时候，我们;以大带小 ;以点带面种子客户：通过对已成交;4、2012年操作思路推盘节奏;*销售目标分解2012年回笼资;预售证情况期数楼栋号可售套数可;营销节点阶段任务推广主题 ;8#推盘时间面积89平2012;5#推盘时间面积151平201;2012年操作思路工作分解推盘;第一阶段 已开房源;1—2月：已开房源续销目标：余;策略一：着手在市区增设接待点，;策略二：着手在市区增设长期巡展;策略三：市区高档写字楼DM第一;策略一：意向客户再梳理 短信、;策略三: 微博炒作第一阶段——;3月初—5月初：三期房源蓄客目;2月底发布“ 寻找森杭城最美林;3月“ 寻找杭城最美森林”摄影;4月初—5月初借助摄影大赛的人;*推广明细：渠道明细时间 主题;*第三阶段开盘信息释放引爆开盘;*第一阶段时间：2012年5月;*项目续销项目续销以常规线下动;*第四阶段四期开盘2012年9;*第四阶段四期开盘2012年9;*项目续销、加推项目续销以常???;THANKS!Evaluati