惠州广场前期思路报告新.pptVIP

**广场前期思路报告;市场调研; 概念及分类； 购物中心； 小城市大商业； ;什么是商业地产？;商业地产分类：国际标准分六大类、三级中心;类型;类型;商业 形式;购物中心的概念和定义——国际国内稍有不同;国际商业中心协会ICSC的官方分类----按照辐射范围与入住商家分为8类商业中心 ;类型;按照结构分为平面式和垂直式。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;大型商业形态;小城市大商业发展不仅要与当地产业相结合，而且也需要吸引外部人流，树立标杆效应。;案例1：山西阳泉滨河世纪城;位于经苏省靖江市中心，总建筑面积达到 10万平米的大型ShoppingMall，以“三横一纵” 的规划布局聚集人潮，是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合商业项目。 靖江上海城选择靖江、江阴、泰兴进行产品推广，扩大销售范围，同时在江浙的重要城市进行招商活动。 在这个市区人口仅17万的城市建设大商业树立了成功运作的典范。 ; 区位分析； 项目四至； 商圈分析；;项目距离市级商业中心15分钟步行路程，交通便利;区位分析;项目所在的片区是城市发展规划中的市级商业中心，是惠州最核心的商业区，商业价值凸显;林立的新建筑标示着城南快速发展;项目具备相当的知名度，麦地片区属于惠州主要发展区域;项目所在区域已经形成了一定的商业氛围，特别是新诞生的商业项目对明确区域的价值定位和价值提升有很大的借鉴作用;麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积超过22万平米;麦地路商圈内所拥有的商业类型主要有四种，包括超市+百货、主题商场、专业市场及商业步行街;麦地路商圈商业的商业，百货、超市以扣点为主，临街商铺的租金大致水平为200-300元/㎡·月;麦地路商圈的两大表象;中山路商圈主要由两个商业区组成：中山路步行街和丽日广场。两者在形式上已形成了一定的互补性质;中山路商业步行街由中山西路、国庆路、五四路、环城西路组成，全长1040米，近200家商户，主要经营百货，服饰，金银首饰……;丽日购物广场单体商业面积35,000平方米，它集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心;中山路商圈，以步行街和百货商场为主体，主要面对年轻的消费者、学生等，其商圈辐射力有限;;城市“中心休憩区(CRD)”和RBD模式 ;一、城市休憩模式 （central Recreation District） 城市居民休闲娱乐生活的机理，就是城市休憩模式CRD。由 休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲娱乐经济，形成 休闲娱乐文化。 二、休闲商业区模式（Recreational Business District） RBD 直译为“休闲商业区”。突破了传统CBD和SHOPPING MALL的商业概念，是强调“以人为本”“以景带商”的新的商业 模式。;;根据项目区位和周边商业环境，本项目商业适宜选择目的地型商业，特色主题商业将是本项目主要业态;项目属性界定;定位前的思考——规模与档次需要重点考虑;定位思路——以高档百货精品为主，高档餐饮和休闲娱乐为辅;项目整体定位——;国际品牌百货+品牌鲍翅海鲜酒家＋休闲娱乐＋社区配套;城市CRD标杆：确立项目城市商业制高点，高调入市确立项目在城市、区域的示范标杆作用;名品多米诺：通过品牌确定项目在城市中的地位，“品牌知名度”决定项目高度。;注重商业物业对城市商业影响的两个方面——整合和提升，既关注商业本身，又关注业态间关系;定位超前提升发展——以满足现阶段需求为根本，保持适度超前，引领消费“新观念”;产业联动：综合体通过提升商业、商务等功能，促进区域产业融合与商业升级，改变区域人口结构;内部资源整合——物业硬软设施整合为基础，商业资源整合是关键，通过资源整合实现共享;外部资源整合——区域经济、交通和宣传推广整合是重点;商业与住宅合理布局与分区——人流、物流、车流动线合理，实现资源最大共享;案例：电影院选址要求 一、总体要求 租赁场地符合消防设施设备、空调设施设备、隔墙起坡等结构二装完工标准。运营过程中，物业服务标准须满足国家电影局星级影院要求标准。 二、柱距、高度与长度 要求影厅柱距以大于8.4m×8.4?m（或更宽）的网柱安排为好；对大、中厅所在位置还应能满足纵向抽柱要求；影厅长度按规范要求为银幕宽度的1.2～1.8倍。 三、起坡与楼板承重 影厅起坡一般从观众席第一排后开始，按每排视线超高值大于等于0.12m，排距大于等于1.1m的坡度设计，影厅平均视线超高值宜大于0.15m；起坡后楼板承重应满足250KN/㎡