房地产项目前后期工作新流程.pptVIP

房地产项目前、后期工作流程;一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。;编制规划（建筑）设计方案;（一）、招、拍、挂： 分拍卖、招标、挂牌方式。 1、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起拍价10%的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。 2、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。 3、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。 ;（二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证; 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。  一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　　　　　; 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨??泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质强度、开发等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 ; 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。  城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。;（三）、工程立项及环评 方案编制完成后，同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等手续，项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研究报告，可行性研究报告编制完成，送发改委审核后签发立项批复。[环评分：环评表与环评书二者费用有本质区别，需要特别对待] 同理，委托有资质的单位编制环境影响评估报告，送市环保局审核完毕后，签发环评批复。送发改委作为立项批复的资料之一。立项、环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。。 　 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。; 而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。 反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的