昆明版纳西双十二城项新目营销报告.doc

 目录 第一篇 行业环境篇 4 一、经济与社会环境 5 1、经济总量仍然保持快速增长，全年 GDP 增速 11.4% 5 2、固定资产投资仍然保持快速增长，继续高位运行 6 3、对外贸易增速稳定 7 4、消费水平稳步增长 8 5、购买力持续增长 9 6、08 展望：宏观面依然向好，支撑房地产业健康发展 10 （1）整体经济继续快速增长，增幅放缓 10 （2）消费成为拉动经济发展的主动力，居民消费水平提升 10 （3）人民币升值幅度提升 10 （4）投资仍将持续高位运行 11 （5）2008 年宏观调控政策总体偏紧，但存在适度放开的可能 11 二、政策环境 12 1、三次房地产宏观调控的概况及效果 12 2、六类宏观调控政策的深入剖析 14 （1）土地政策 14 （2）住宅保障政策 17 （3）金融政策 19 （4）税收政策 21 （5）市场整治政策 23 3、2008 宏观调控的预测 27 第二篇 全国市场篇 29 一、现象篇 30 1、第一阶段：年中市场火热 31 2、第二阶段：“9.27 号文件”成为年中行情分水岭 33 3、第三阶段：年底市场陷入骤冷的尴尬 34 二、数据篇 36 1、土地购置大幅高涨，囤地现象抬头 36 2、地价高速上涨，地王不断涌现 37 3、房地产开发投资增速加快，国内贷款比例进一步降低 37 4、商品房建设速度加快，住宅仍据领跑地位 38 5、商品房销售增速高于供应速度，供不应求矛盾仍然突出 39 6、房价高位运行，新建住宅涨速突出 39 7、出于规避通货膨胀、保值增值目的的投资性需求崛起 40 8、08 展望：市场需求将继续增长 41 第三篇 昆明市场篇 43 一、07年昆明市住宅市场 44 1、住宅市场供不应求 44 2、二手房市场水涨船高，且交易火爆 44 3、 销售价格，由“451”迈向“571” 44 4、物业类型以高层、小高层为主，高级公寓、别墅为辅 45 5、开发重心向东市、官南板块转移，西部兴起第三城“中国太平奥林匹克体育小镇” 45 6、区位、景观皆好物业、品牌开发商物业热销 46 二、08年1月-3月昆明住宅市场状况 47 1.昆明市整体商品住宅市场存量 47 2.昆明市整体商品住宅供应走势 47 3.昆明市商品住宅成交量及均价走势 48 4、昆明市各区商品住宅供求走势 48 5、08年1月-3月部分上市项目推案情况 49 6、最新即将上市项目销售报价 49 第四篇 版纳市场篇 51 第五篇 项目篇 52 一、项目分析 53 1、项目在城市中的角色 53 2、项目定位 57 二、项目营销策略 60 1、区域项目营销策略 60 2、区域项目推广主题 60 3、本项目营销策略建议 60 附件、项目住宅部分全装修房可行性分析 72 第一篇 行业环境篇 回望 07 年，中国经济仍然保持了快速增长，消费与购买力也保持了较高的增长率。但与此同时，也呈现了通胀压力持续加大、投资速度仍然偏快，调控政策频出的特点。闲置土地、住房保障、信贷紧缩成为政策的主方向标。 观点：中国经济仍然处在增长周期，消费将成为经济增长的主动力，配合人民币升值，成为支撑房地产保持健康发展的基础。 一、经济与社会环境 回望 07 年，中国经济仍然保持了快速增长，消费与购买力也保持了较高的增长率。但与此同时，也呈现了通胀压力持续加大、投资速度仍然偏快，调控政策频出的特点。 1、经济总量仍然保持快速增长，全年 GDP 增速 11.4% 自 2001 年以来，我国生产总值始终保持持续快速增长态势，2007 年生产总值达到 24.66 万亿元，同比上涨 11.4%。针对经济运行中的突出矛盾和问题，中央及时采取一系列宏观调控政策措施，促进国民经济持续平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好态势。目前经济社会发展中存在的主要问题是经济增长方式粗放，经济结构矛盾突出，预防通胀和稳定出口方面存在一定压力。 2、固定资产投资仍然保持快速增长，继续高位运行 2007 年 1-11 月全社会固定资产投资高位运行，增幅平稳，达到 100604.61 亿元，同比增长 26.8%，与上年同期基本持平。从产业看，第一、二、三产业分别完成投资 1235 亿元、44208 亿元和 55161 亿元，分别同比增长 37.6%、29.7%和 24.4%。 数据来源：国家统计局 3、对外贸易增速稳定 2007 年全国进出口总额达到 21738 亿美元，比 20