某商住楼一期营销策略新及价格调整方案.docVIP

X X X 一 期 营 销 策 略 及 价 格 调 整 方 案 广延庭（昆明）房地产行销机构 2008年3月 本报告的拟定基础为08年3月2日提交的《×××项目一期总结报告》。在一期总结报告中，我方列举对项目销售具有较大阻力的各种因素，就此和开投公司领导进行了探讨。以下为我公司针对楚雄市场进行进一步深度市场调查后，初步制定的后续营销策略及价格调整方案，请给予指正。 第一部分 市场调查 报告指出，08年4月7日，楚雄将有大量楼盘上市，高层、小高层、多层，多种物业形态的出现，对于在售项目具有很强的冲击力。 说明：此部分内容详见《楚雄房地产市场调查报告》； 第二部分 产品概述 一、×××一期剩余产品情况： 　类别 房号 建筑面积 销控价 销售价格 建面单价 总价 建面单价 总价 未售 商住一体 22 245.46 2520 618450.6 2816 691254.6 23 245.46 2513 616797 2958 725983.3 24 246.18 2501 615580 2942 724302.6 25 246.18 2490 613089 2932 721812 26 246.18 2470 608137 2909 716029.4 27 246.18 2464 606477 2902 714369 28 245.46 2469 606075 2907 713608.3 29 245.46 2489 611010 2931 719369.7 30 245.46 2509 615970 2954 725156.6 35 285.6 2664 760854.9 3261 931438.4 40 246.81 2500 617095 2942 726086.1 42 246.81 2494 615431 3068 757141.9 小计 12套 2991.24 2509 7504966.5 2964 8866551.9 商铺 1-105 82.67 4250 351348 4960 410043.2 1-107 82.86 4240 351326 4960 410985.6 1-108 82.86 4230 350498 4940 409328.4 1-109 82.86 4230 350498 4940 409328.4 1-110 82.86 4240 351326 4950 410157 1-111 82.86 4250 352155 4970 411814.2 1-112 82.67 4270 353001 4990 412523.3 1-113 82.67 4300 355481 5020 415003.4 1-114 82.67 4330 357961 5060 418310.2 2-119 99.71 4480 446701 5240 522480.4 3-136 99.71 4440 442712 5190 517494.9 3-138 82.67 4340 358788 5070 419136.9 3-139 82.67 4320 357134 5050 417483.5 3-144 82.67 4310 356308 5040 416656.8 3-145 82.67 4340 358788 5070 419136.9 3-148 99.71 4490 447698 5250 523477.5 小计 16套 1374.79 4322 5941723 5050 6943360.6 单体合计 40套 4366.03 3080 5 3621 5 剩余房源中，单体商铺的比例高达70％。虽然，楚雄未来5年规划中，福龙苑所在的福塔片区将成为楚雄东中心，但是从消费者角度出发，福塔片区毕竟属于人文环境较强的高档住宅区，其商业氛围暂处于初期阶段，非常淡薄。另外，福龙苑周边的楼盘：金福园、罗马庄园等，商业均未启动，片区效应尚未显现。 在此种情况下，客户对×××的商业投资前景甚感担忧，投资回报期预期漫长，所购物业无保障。而对于项目来说，提升楼盘自身人气，解决所购商铺客户的后顾之忧，尽快调整目前的营销策略，成为解决项目燃眉之急的制胜法宝。 第二部分 销售阻力分解演绎 问题一、需求和销售方式之间的矛盾