深圳市坭岗村城中村改新造项目评价报告.docVIP

深圳市坭岗村城中村改造 项目评价报告  投 资 商：大益置业建筑（深圳）有限公司 编制单位：同致行（中国）地产顾问有限公司 完成时间：二零零六年四月八日 大益置业建筑（深圳）有限公司： 承蒙贵公司信任，委托我司编制《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》。 我司项目小组接受任务后，经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本地块开发的评价报告。 《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。 谨致商祺！ 同致行（中国）地产顾问有限公司 二零零六年四月八日 目 录 1.项目评价 1 1.1项目位置及区位评价 1 1.2项目用地现状评价 2 1.3项目周边环境与景观评价 3 1.4项目初步经济技术指标评价 3 1.5项目用地优缺点评价 5 1.6项目周边生活配套设施评价 6 2.法律政策风险评价 7 2.1项目用地法律手续现状 7 2.2合作方式及风险评估 7 3．房地产市场评价 8 3.1深圳市房地产市场总体评价 8 3.2深圳市房地产市场后市展望 17 3.3项目附近区域房地产市场评价 22 3.4项目附近区域在售楼盘销售情况分析 25 3.5可能的目标客户分析 26 4开发建议 27 4.1开发方向建议 27 4.2开发计划建议 28 5.财务效益评价 31 5.1成本预测 31 5.2税务分析 32 5.3投资收益预测 33 5.4投资使用计划及启动资金 36 5.5项目财务评价 38 6结论 39 6.1风险、机会、优势、劣势分析 39 6.2结论 40 附表 41 附表1 坭岗村城中村改造项目损益表 41 附表2 坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表 42 1.项目评价 1.1项目位置及区位评价 1.1.1项目位置 本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。 图1：项目位置图 1.1.2区位评价 本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区—银湖别墅区享都市的繁华30%的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。 （2）本项目规划有4,300个车位。本项目商业面积达14.784万平方米。按常规，商场每100平方米需要0.5个车位，所以商业部分需要739个车位。余下3,561个车位给住宅部分。 本项目按照平均每户90平方米(深圳的平均住宅面积)的建筑面积算，大约有6,571户，按照车位比1：1算，需要有6,571个车位。所以本项目规划中车位的个数是不够的。 （3）根据容积率和建筑高度的规划，本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。 （4）由于本项目的还迁面积较大，将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金使用效率，同时也增大了投资风险。但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金使用率，降低风险。 1.5项目用地优缺点评价 1.5.1 优点评价 （1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和灵活选择开发方案。 （2）规划指标具有弹性空间，便于开发商根据市场情况及战略要求确定开发方案。 （3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。紧邻主城区，具有为主城区提供居住配套的功能。 （4）交通便利，到关内各区及关外的龙华和布吉都很便捷。 （5）被凤凰岭、笔架山两个“绿色氧吧”包围，有良好的生态景观资源 （6）根据规划，八卦岭片区将成为集居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区。并且，坭岗与八卦岭有连为一体的可能，从而实现两个片区人流、商业环境的一体化。 1.5.2缺点评价 （1）地块内含有的住宅小区档次较低、外在形象较差，对项目存在不利影响。 （2）地块内含有的住宅小区，致使地块不规整，给规划设计及地块价值提升带来障碍。 （3）坭岗村以脏乱差的形象著称，给重树片区形象带来难度。 （4）涉及拆迁安置问题，手续较多，较为烦琐。 （5）泥岗西路为货柜车通道，噪音较大。 （5）本项目虽与银湖豪宅区相邻，但两片区处于相对隔绝状态，受银湖荫庇的可能性基本没有。由于受公路和山体相隔，本项目所在片区与清水河片区的联系较弱，清水河片区对本项目影响不大。 1.6项目周