深圳振业城营销策略报新告.ppt

振业城2-5期 营销策略报告;报告思路;目标解析;2;1、“持续大幅度降息”：金融环境转为宽松 08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调，希望鼓励金融环境向好发展;08年11月，深圳一手房成交面积为59.22万平米，环比上升75.01%，同比也上升294.04%。 08年11月，深圳一手房成交均价为12387元/平米，环比下降4.56%，同比也下降22.19%。 从成交走势来看，一手房成交量呈上升走势，成交均价呈回落态势。;09年市场：有机遇，但是挑战更大;;截至到09年1月底在售别墅销售情况;09年1月份，众多开发商利用元旦节日纷纷将新品推向市场，其中仅别墅项目就有两个，分别是位于龙岗区的十二橡树庄园及宝安区的桂景园因新盘的入市，导致本月别墅市场成交量有所上升，成交总量为106套，较上月的73套环比增长了45％。新入市的两个别墅项目成交79套，占1月份总成交量的75％，而成交总价均在500万左右。已入市的别墅产品成交量持续走低。;6月;别墅市场分类：;市场竞争;09年1月份，平面豪宅成交保持较好的态势，共成交691套（中信红树湾、半岛城邦本月开盘，两盘销售290套占总成交比例41%；卓越维港公示142套，占总成交比例20%）。虽然较08年12月份成交量减少99套，但在市场环境欠佳的阶段取得这样的成绩也较为难得 ，在价格上各项目并没有借助元旦及春节做大力度的促销活动，本月平面豪宅成交价格依然维持在08年12月份同等水平 。;占地 面积;北区 别墅： 共84套，首批推出32套 已售22套，剩余10套 剩余单位面积段：228-232㎡ 剩余单位价格：390万-610万 高层—公馆： 共1000多套，12月6日首批推出180套，当天成交约130套 面积段：72-82㎡两房，89㎡小三房 均价：折后6500元/㎡（带1000元/㎡装修）;振业城 VS 大山地;赠送面积主要包括地下室、前后花园、阳台、露台;振业城 VS 紫麟山;十二橡树相对优势 坂田为大型品牌开发商聚集区域，区域逐步成熟，是关内置业的首选区域 产品面积控制较好，总价控制较好，产品赠送率价高，达到1：1 项目相对优势：规模优势;品牌开发商逐鹿稀缺资源，别墅郊区化明显； 推售量较大大，消化速度慢，市场存量压力巨大； 典型竞争对手营销上的失误，价值贬损较为严重； 中等面积别墅产品市场实现较好，本项目可以以此作为重新打开市场局面的热销产品； 本项目相比竞争对手的优势在于：近地铁、大社区、纯别墅。;2;横岗：“深圳中部物流组团”的老大 中部物流组团规划用 地范围1638平方公里，横岗街道办（机荷高速以南片区）666平方公里、占40.66%。中部物流组团现状建成区面积620平方公里，占总面积的37.9％，具备未来的发展后劲。 ;临未来第二条深南大道深惠路?方便通往中心城、布吉、及市区;关外少有的纯居住区?深圳最大别墅群落;最有发展潜力锦绣以西?地铁六约站带来大量投资、就业;2;二～五期户型配比分析;分类;规模价值：54万平米别墅大盘;纯大户稀缺价值：90%以上为180平以上户型;与纯大户高度匹配、舒适度稀缺价值：超低容积率、超宽楼间距、超高绿化率.;与大户型高度匹配的大开间，适宜聚群而居，休闲养生的园林价值：“七岛一湖”的总体布局?多风情园林的融合;与纯大户高度匹配、传世引领未来的科技价值：七大环保科技 ?建设部3A认证 ?节能示范住区;与纯大户高度匹配的为居住，为家庭每个成员精心设计居住细节的产品价值：户户朝南,南北通透，双主卧，产品功能分区合理?产品线丰富;与纯大户居住型社区匹配的全面配套：学校、幼儿园、商业、地铁3号线;54万纯粹别墅地标;3;新轨道生活模式下的纯粹别墅群落;3;针对深圳关内客户的项目形象定位：;针对横岗本地客户的项目形象定位：;项目形象推广语;2期各批推售产品推广名建议;3;自我;结合这5类客户的购买能力，其中改善居住型和炫耀居住型是深圳最刚性需求的主流客户。我们可判断出他们各自对本项目的贡献意义;本项目定位必须契合深圳最刚性的主流客户群体，确保项目二期成功发售：;我们的核心客户来源区域在哪里？;一期成交业主75%来自关内;客户构成;2、关内客户短期内爆发存在困难;目前的市场形势下投资客退场，自住成为购房的绝对因素，而对于关内换房客户而言，别墅置业仍将是其终极置业梦想； 随着地铁修通深惠公路改造完成，关内客户在对于别墅置业的终极需求的指引下，在价格上与市区高端物业有较大竞争优势的前提下，项目将吸引部分关内客户置业。;关内客户; ;横岗客户群二：旧改及地铁3号线沿线拆迁居民;旧改 项目;拆迁补偿原则： 《深圳地铁3号线及深惠路改（扩）建工程拆迁安置补偿办法》充分考虑到了龙岗区被拆迁房产的现状，确定了“以人为本、让利于民