物业前期介入新.docVIP

物业前期介入工作指引 目 录 第一部分 规划设计阶段 1 1.物业用房 1 1.1 管理中心 1 1.2 食堂 1 1.3 宿舍 2 1.4 洗衣房 2 2.房屋本体 3 2.1 户型 3 2.2 门窗 3 2.3 烟道 3 2.4 阳台 4 2.5 厨卫 4 2.6 空调 4 2.7 公共楼道 5 3.景观园林 5 3.1 给水 5 3.2 排水 6 3.3 硬景铺装 6 3.4 绿植 6 3.5 水系 7 4.交通系统 7 4.1 出入口 7 4.2 岗亭 7 4.3 围墙 8 4.4 道路 8 5.强电系统 9 5.1 光源 9 5.2 控制 9 5.3 应急照明 9 6.智能化配置 10 6.1 总体设计 10 6.2 户内报警 10 6.3 视频监控 10 6.4 红外周界 11 6.5 停车管理 11 6.6 门禁系统 12 6.7 可视对讲 12 7.给排水系统 12 7.1 给水 12 7.2 排水 13 8.生活配置 13 8.1 商业 13 8.2 垃圾房 14 8.3 生态环保 15 9.暖通系统 15 9.1 暖气 15 9.2 燃气 15 10.设备机房 16 10.1 位置 16 10.2 配置 16 第二部分 施工建设阶段 16 1.施工介入 16 1.1介入时间 16 1.2关注要点 17 1.3介入程序 17 2.介入内容 17 2.1 地下室 17 2.3 回填土 18 2.4 楼面、屋面砼 18 2.5 装饰 18 2.6 门窗 18 2.7 给水 18 2.8 排水 19 2.9景观园林 20 第三部分 竣工验收阶段 20 第一部分 规划设计阶段 1.物业用房 1.1 管理中心 1.1.1面积：办公区面积按150m2～200m2配置； 1.1.2位置：管理处、客服中心可合并设置在住宅区中央、首层； 1.1.3功能：具备主任室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、财务室； 1.1.4配置： 1.1.4.1独立计量水表（不小于DN32）、电表，用电负荷不低于20kw/380v，同时具备暖气、电话、网络、手机信号覆盖（移动、联通、电信）、有线电视信号等； 1.1.4.2办公区出入口、接待区及财务室配置视频监控，财务室安装防盗门及防盗窗并接入停车刷卡授权系统，缴费窗口宽度不低于1600mm； 1.1.4.3管理中心地面铺砖、墙面顶棚刷涂料（如顶棚有较多管线影响使用时可考虑吊顶）； 1.1.4.4 办公区位于地下室的，要按规范安装消防报警及喷淋系统，并通过消防局验收（备案）； 1.2 食堂 1.2.1面积：食堂面积按100m2～150m2配置； 1.2.2位置：食堂必须远离污染源，周围环境整洁，首选地上； 1.2.3功能：具备就餐区、烹调操作区、食品原料加工区、配餐区、洗涤消毒区等； 1.2.3配置： 1.2.3.1独立计量水表（不小于DN40）、电表、燃气表，用电负荷不低于30kw/380v，同时具备暖气、电话、网络、手机信号（移动、联通、电信）、有线电视信号、油烟净化器（净化器排风口不能影响相邻业主）等； 1.2.3.2食堂操作间、卫生间墙面满铺砖，地面使用防滑地砖，食堂洗菜盆、洗手池、墩布池上方贴砖高度不低于500mm； 1.2.3.3食堂应设置独立排水管线、隔油池； 1.2.3.4加工区与用餐区配置有效防蝇沙门、沙窗，出入口装风帘或胶帘，下水道出口装防鼠网，加工区出口装防鼠门（板）。 1.3 宿舍 1.3.1面积：用房面积按6m2/人配置； 1.3.2位置：员工宿舍位置首选在地面，如不能满足时，则宿舍区域必须具备采光、送风、排风系统； 1.3.3功能：具备就寝区、活动室、淋浴间、卫生间、茶水间、电锅炉房等； 1.3.4配置： 1.3.4.1独立计量水表（不小于DN50）、电表，用电负荷按80w/m2配置（含电锅炉用电，用电负荷参照40kw/台配置），同时具备暖气、电话、网络、手机信号（移动、联通、电信）、有线电视信号等； 1.3.4.2宿舍区地面铺砖、墙面顶棚刷涂料（如顶棚有较多管线影响使用时可考虑吊顶）； 1.3.4.3卫生间位置应分布在宿舍两端，地面贴防滑地砖，大便器以蹲便器为主，蹲台台面应高于蹲便器的侧边缘冲洗采用自动感应或脚踏开关优先考虑自然通风当换气量不足时，应增设机械通风 2.1 户型 2.1.1户型设计应考虑购买人群的生活习惯、地域特点，装修时不宜引起大的改动，如拆墙、二次分隔等。顶层户型不宜设计露台； 2.1.2标准户型的外立面设计装饰效果应考虑室内采光、通风。外立面的装饰腰线收口后平台位置应与结构梁持平； 2.1.3屋面应减少装饰构架，不宜在装饰构架上贴外墙砖、保温、装饰板等。屋面应充分考虑到防水及隔热效果。可上人屋面及屋顶花园满