西安龙盛曲江玫瑰园营新销策划报告博思堂.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;虎口【夺】食;老虎， 陆地上最强的食肉动物之一，用其形容如今的曲江房地产是市场，为之不过！ 在这个虎踞龙盘之地，誓与虎口夺食！;思路＆纲要;敲山震虎之 政策解读;自2010年4月以来，中央政府连续出台多个房地产调控政策，其态度和力度均较罕见；2011年1月国家再次严格执行“国八条”“限购令”等政策，再加上银行的调息，一、二线城市的房地产市场出现不同程度的动荡，这又一次说明了政府变相对整个房地产市场进行了严格的把控；虽然市场仍存在多数刚性需求人群，但在保证产品消化量的同时，也限定了价格的提升。;“国八条”政策： 1、进一步落实地方政府责任。 2、加大保障性安居工程。 3、对个人购买住房不足5年统一按销售收入全额征税。 4、对贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率 的1.1倍。 5、严格住房用地供应管理，鼓励“限房价竞地价”。 6、从严制定和执行住房限购措施。 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 8、坚持和强化舆论引导。 ;银行加息政策： 2月9日是全国人民第1天上班的时间，中国人民银行决定：自2011年2月9日起上调金 融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分 点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。上班第1天就强势加息，表明2011年经济 调整坚定不移。 2月18日中国人民银行决定：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点。按照1月份全国人民币存款余额71.23万亿，共将冻资3500亿左 右。央行在加息后即可上调准备金，调整步伐已经加快。 ;西安“限购令” 已拥有1套住房的本地居民、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，限购1套住房，第3套房停购。 二套房首付比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。;政策对本项目的指导意义;调控结果;1、房产税—“房产税如何征？”将继续是2011年大家关注的热点。已经试点的上海和重庆两个城市的做法又完全不同??关注点也很不相同。房产税成了市场中更加不确定的因素，留下了不少猜测空间。 2、进一步收紧货币政策—在物价上涨压力下，政府不得不实施从紧的货币政策，这将促使央行在货币政策上转向，减少新增贷款、降低货币发行速度、设法实现正利率。这个货币政策的转向，对楼市是致命的。 3、土地供应—18亿亩的红线不可能在2011年放松，尤其是今年旱灾严重、粮食减产的情况下，放松18亿亩红线更不可能，2011年有半年时间将很少有土地供应，而土地供应减少将直接影响到一年后房子的供应 。 ;思路＆纲要;虎斗龙争之市场竞争解读;记忆曲江……;九年前，有多少人知道曲江！九年后，曲江盛名海内！;曲江将规划为集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的生态新区;2003年 大雁塔北廣場及周边公园開放; ;2002年;中冶;总 结;市场竞争解读—曲江楼盘分布图 ;项目名称;主力户型解析;130平米三室两厅两卫 ;项目总结;项目名称;主力户型解析;140平米三室两厅两卫 ;项目总结;项目名称;主力户型解析;176平米四室复式;项目总结;项目名称;主力户型解析;125平米三室;项目总结;项目名称;主力户型解析;项目总结;项目名称;主力户型解析;项目总结;曲江项目物业类别存量面积统计;曲江项目户型面积区间分析;2010年10月————曲江项目价格集中点;区域内项目基本配有各自小体量的生活配套，只是针对满足社区服务需求为主，能辐射区域项目配套较少。;区域内各自项目园林均做的非常精细，体现了各自项目不同特点的品质。 高端项目都配有自身的特色会所，并具有丰富的使用功能。 区域项目建筑风格基本结合区域的人文资源，以新中式为主，部分为欧美、泰式等有特点的建筑风格。;曲江市场品牌开发商纷纷进入，物业风格多样化，各显神通。 区域市场高端项目主要分布景观资源周边，市场竞争格局转向一期边缘地段。 区域市场存量主要以高层、小高层物业为主，低密度产品逐渐退出市场。 区域项目园林、建筑、会所都注重独特性，扩大附加值。 目前曲江推出户型面积区间依然以舒适性户型为主。 目前曲江项目生活配套仅仅以大唐不夜城为主，多以裙楼底商为主，能辐射区域配套较少。;思路＆纲要;虎跃龙腾之项自身解读;项目位于西安曲江区——西安富人区 属于政府打造的文化景观资源驱动下的城市高端住区，进入市中心道路通达。;;地块技术指标;卖点1： 低容积率、低密度，居住舒适度高； 卖点2