金华市绿城金华御园项新目营销工作汇报.pptVIP

商战无序，策划先行;*;一、项目概况及推盘计划 二、宏观市场分析及重点竞品市场分析 三、来电来访客户分析 四、2011年5月份营销工作小结 五、销售难点及营销建议;一、项目概况及推盘计划;; 项目四至：绿城金华御园项目东临迎宾大道、南至玉泉西路、西至师大街、北与浙江师范大学隔路相望。 用地面积：泰龙139000平米，新华基136539平米，总计275539平米 总建筑面积：泰龙254765平米，新华基237271平米，总计492036平方米 容积率：1.2 总户数：1659户 产品体系：高层公寓（1432）、法式排屋（86）、合院别墅（99)、法式别墅(42) 车位配比：1:1.5，总计2370个;*;地块分界线;项目东区地块现场照片;项目西区地块现场照片;销售展示中心施工现场照片;销售展示中心施工现场照片;2011年金华御园整体营销目标;2010年;春季房展会 形象楼书 参展沙盘 户外发布;;;;二、宏观市场分析及重点竞品市场分析;调控对比;;*;银行; 中国人民银行决定，从2011年5月18日起，再上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。上调后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位，一次性冻结银行资金3781亿元。专家分析，此次上调主要是应对通胀收紧流动性，短期将利空银行，对股市影响也将逐步加大。 ;2011年存款准备金率历次调整一览表; 目前对于银行来说，贷款额度是稀少而宝贵的，而存款准备金率再度上调，使得部分贷款额度极其紧张的银行不得不再次提升议价幅度。换句话说，房贷门槛的提高势在必行。 　　 值得一提的是，5月17日北京部分商业银行还曾表示，首套房首付比例有上调可能。而仅仅过了24小时，随着准备金率的再提高，银行放贷压力骤然倍增，银行又将如何应对？下半年金华楼市贷款政策又会如何？; 科学合理利用土地资源为目标；努力转变经济发展方式，努力转变土地利用方式；严格保护耕地，严格控制城乡建设用地规模，严格实行土地用途管制和空间管制；切实维护区域粮食生产安全和环境生态安全，切实保障经济社会发展的土地供给，切实提高土地节约集约利用水平???切实提高土地利用的社会、经济和生态综合效益; 5月，金报?留庄、新悦?润居、欧源?原墅、泰地?世锦园竞相开盘，据金华市房地产交易管理网上的透明售房数据显示，新增房源共计589套，略高于4月的530套，其中排屋别墅66套，普通住宅523套。 价格上，排屋别墅类楼盘，金报?留庄、欧源?原墅均价分别为8258元/㎡、18000元/㎡；普通住宅楼盘，新悦?润居、泰地?世锦园均价分别为4500元/㎡、9900元/㎡。根据透明售房的数据显示，这些楼盘成交量并不理想，金报?留庄成交25套，新悦?润居成交15套，欧源?原墅成交1套，泰地?世锦园则为0。 ;六月份市场有7家房产公司预计开盘。;金华市区2011年5月份开盘目录;;三、来电来访客户分析; ;不购买因素; 购买动机分析：来访登记客户主要以改善居住为主（占68%），这也正好符合我们项目定位（打造一个高档人文大宅），对于首次置业的刚性需求客户群来访量相对较少 ; 金华御园项目自1月18日起开始对外宣传，截止到5月31日累计来访949组。其中900组来访客户是房展会来人，其中部分客户无购买需求，经过置业顾问去电回访了解到145组客户无购房意向。目前意向客户804组。 ; 客户等级分析：目前总的来访客户有949组，从客户的等级数据来看，意向客户并不多，主要原因是很多项目情况没有落地，客户来源主要是房展会客户，没有针对性客源。下阶段工作应加快项目情况落地，已经销售人员能力提升。 ; 从来访客户相关数据来看，产品意向客户仍然有较大落差。虽然公寓客户比例有所提高，但总体对比后，发现高层公寓客户蓄水量依然偏少，下阶段营销推广重点仍是高层公寓。并会邀请专业人员对公寓进行讲解。提练高层公寓的价值点，丰富销售人员说辞。 ;;来电区域;需求产品;购买动机;询问重点;*; 截止到5月31日，绿城·金华御园共有来电客户355组。 本月新来电 53组，新来访客户 31 组。从本月的来电来访数据来看，来电来访量偏低。结合下阶段市场推广活动，推广区域确定在永康，来电接听中会重点关注永康客户来电信息，为接下来的永康产品推介会做好准备。本月临时销售展示中心已经在浙师大国际交流中心启用，由于目前现场销售道具还不是很完善，所以没有铺开对已来电来访客户的通知。 下阶段会在销售道具完善后，以户外、LED、网络、微博、短信、回访等方式对外展开宣传。