长沙宁乡南国水乡电梯新洋房.pptVIP

2013年南国水乡电梯洋房推盘策略 谨呈： 供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大 年最大去化套数在544套，去化面积在6.5万平米 价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力 项目所处区域为宁乡的房价的低洼之地 2012年，多层均价稳定2800-2900元/平米，电梯房均价在3500-3700之间徘徊。 新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型 140平米以上产品，市场需求相对较少 144平米以上产品，供给少，去化少。 爱琴湾 项目地理位置偏，主要沩江江景，规模大，档次高。 15、16、2栋为靠近销售中心的一线江景房（看沩江）， 户型面积均为144平以上的大户型； 去化速度慢； 4月份仅销售2套，其中1套是大户型。 星河绿洲 绿地中央花园 兆基君城 电梯洋房：改善型产品与区域第一次置业形象矛盾 户型面积区间：48套144平米以下，64套144平米以上，涉及契税缴纳4%的问题 改善型户型：带超大入户花园，157平米户型设主卧套房 形象高端项目外，大户型供应多，大户型价格弹性大3300-5200元/平米，去化与形象价格相关 客户特点：价格敏感度低，注重身份、面子、注重居住的生活享受 项目一期步梯房客户特点： 1.乡镇进城置业，价格敏感度高，注重实惠， 首次置业，务实，不是很注重虚荣心；有自己的生活圈子，在宁乡城生活多年，蓝领，小生意经营者，司机等 2.漂泊在外的宁乡人，白领，无固定生活圈，价格敏感者，缺乏对县城居住习惯的认知，多受朋友或在宁乡的家人影响，选择购买 3.区域情节者，长期居住城南或工作在城南的人，在城南有固定的生活圈或者为了工作的方便，选择城南，周边医院、学校老师、拆迁户等 多为刚性置业者、中小户型需求者、价格敏感者 非7层带电梯洋房客户 7层电梯洋房： 低端区域里的改善型产品 刚需项目里的改善型产品 一线水景、具有超宽楼间距、罕见7层带观光电梯、 相对快速去化 客户： 多次置业为主、改善置业为主 泛公务员、私营业主、企业中高层、区域情节改善需求 区域偏好：行政中心或江景房 市场： 市场容量有限，大户型走货慢 价格弹性大 替代产品多 核心问题界定：如何吸引改善需求的目光，并确保合理利润的情况下，快速去化 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 七、解决方案 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一句话： 必须高举高打，全新树立项目形象 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本报告是严格保密的。 2013.01.08 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、市场研判 二、典型项目大户型产品项目销售情况 三、项目本体分析 四、客户研判 五、面临的机会与压力 六、核心问题界定 七、解决方案 八、执行体系 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、市场研判 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2013预计新批预售250万平米，原有库存90万平米，总计供货：340万平米，去化150万平米，竞争压力巨大。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2012年全年累计商品房销售前十名楼盘（按成交面积） 1 2 3