长沙市城市主角项目提新案.pptVIP

城市主角;项目价值分析;项目写真：;项目写真：;项目主要经济技术指标;本项目位于开福区四方坪德雅路与双拥路交汇处，北距三一大道约２００米，东边挨着四季美景和左岸春天，属于四方坪板块，离火车站、市区较近。 沿二环线区域四方坪版块是长沙市汽车４Ｓ店集中的区域，同时餐饮也比较集中，周边还拥有长沙大学、国防科技大学、水果批发大市场，私营业主与学生人流较多。 四方坪板块是长沙市开发较早的一个版块，周边左岸春天，四季美景，如果爱等一系列楼盘相继开发，目前配套设施完善，餐饮、汽车４Ｓ服务等非常发达； 本板块东面有全国闻名的湖南广电集团，南可到长沙晚报梦泽园，西到全国军事高校国防科大，北可到长沙大学，处于一个高收入人群的围合之中．;项目SWOT综合分析：;四方坪版块纯小户型公寓，在产品上具有独一性，人人都能够买得起的房子，超低的总价必将引爆星城新一轮的购房热潮。;项目周边有多个大型居住区，拥有良好的居住氛围和人文景观；而本项目镀膜双层真空玻璃，铝板外立面，无不显示项目的高品质。;项目的价值定位;　在全高尚社区中央，以32-61㎡独立空间坐拥整个四方坪片区的成熟与便捷，并分享会展影视经济动力所带来的发展契机; ;那么,是什么样的人购买?;先看长沙的消费群体： ●从长沙房地产现状分析，现正处于一个迅速的膨胀期，价 　格的持续增长，导致投机者占整个房地产市场的消费主体。 ●刚性需求者由于有限的收入而被持续增长的房价整整打压了一年多的时间，加之目前市场严重的观望气氛，宏观调控对投资和投机者的约束，未来的1-2年里刚性需求者将占市场主体。;长沙典型小户型的购买群分析;一.北城板块各项目客户特征;二.典型楼盘客户分析;2、左岸春天;３、如果爱;三.开福区小户型项目分析;２、天健·芙蓉盛世;３、四达时代广场;４、如果爱;　　　四方坪版块无论是以大户型为主的高档社区还是以小户型主打的单身公寓，客户群都具有极其明显的区域性，投资与自住并重．市内客户普遍对北区的物业不太看好，在该板块置业的消费者主要为当地人群及外来长沙不久或经济承受力偏???的人士。;四.我们的客户群;★独立 ★个性/热爱自由 ★崇尚简约 ★文化 ★思想前卫;★动感地带 ★数码产品 （如MP3、DV、DC） ★山地车 ★吉他 ★电脑;★旅游 ★纤体 ★泡吧 ★SHOPPING ★速食/素食/西餐/咖啡;★贸易 ★机关公务员 ★金融证券 ★服务行业 ★自由职业者;客户定位;区域中心，城市主角;城市主角;主广告语;目前小户型价格均处于上升通道，由于项目周边最大竞争小户型项目ＳＯＨＵ天都将在５－７月开盘销售，本案就针对项目周边采集样本进行对比参考，如：ＳＯＨＵ天都的实售价预计为4２00－４４００/㎡ [毛胚]，如果爱４３５０多/㎡ [毛胚]，四季美景香樟雅郡4６00元/㎡[毛胚]，才子佳苑４３００ /㎡ [毛胚]，稍远区域如天健芙蓉盛世５500元/㎡[毛胚]，四达时代广场５800元/㎡[毛坯]等。 我们采用市场比较法进行初步的价格预测推算 [一]、样本的选择： [二]、比较因素选择 在比较因素的选择上我们根据实际情况，选择了地段、环境、规模、配套、交通、物业管理、户型结构和建筑风格八个有对比意义的参考因素。;比较因子;初步计算 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得出本项目的参考定价 以项目A为参考： 4３00÷0.8７5 ＝ ４９１４.２８６ 以项目B为参考： 4３５0÷0.９０５ ＝ ４８０６.６３ 以项目C为参考： 4３00÷0.９５　＝４５２６.３１６ 项目初步价格=项目A为参考价×A权重+……+项目C为参考价×C权重／３ 　　　≈４７５０元/㎡ [注：权重=（1-∣1-各比较对象的比较系数∣）/∑（1-∣1-各比较对象的比较系数∣] 价格修正：本案在明年开发，如按照年房价8%的增长速度计算，如明年现房销售，考虑到实际的市场情况，建议本案较为合理的;商铺销售均价;车库销售均价;如果爱;　结合长沙市各大楼盘和四方坪区域楼盘车位价格情况分析，建议本项目车位价格定在７－９万元／个，根据项目入住情况推向市场．; 价 格 走 势 销 售 推 广 节 奏;4月;预热期（５－６月份）; 蓄势期（７月-8月中旬）; 开盘期（８月底-９月中旬）; 强销期（08年１０，１１月）; 尾盘期（0８年１２月-09年１月）;地盘包装完成;;体验营销三步曲;售楼部包装建议：;[外部包装] 1、售楼部外形兼顾与工地围墙设计的统一，做具有独特性和主题性的文化形象走廊;[位置]项目现场;　约200㎡，可做为未来商铺使用，设洽谈大厅、经理室、财务室、会客室;　设计为简约个性的构造，临街面为全玻璃外墙，通透独特，成为地段标志。;2、看房通道;3、样板房：（给客户洗脑的地方