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房屋买卖 　　一、解释论的探讨-以请求权基础检索为中心 　　请求权基础检索法，就是指通过寻求请求权的基础，将小前提归入大前提，从而确定请求权在法律上能否得到支持的一种案例分析方法。1所谓请求权规范基础（Anspruchsnormengrundlage），简称请求权基础（Anspruchsgrundlage），是指可供支持一方当事人得向他方当事人有所主张的法律规范。2请求权基础检索方法是德国民法学上一种独特的方法。这种方法强调，在运用法律分析实际案例的过程中，必须明确当事人的请求所依据的明确的法律规范，而且要求请求权基础的搜寻和法律规范的解释结合起来，从而养成严谨细密的法律思维方法，并维护法律适用的合理性、可预见性和安定性。3下面我们就运用请求权检索的方法对本案进行分析。 　　（一）解除合同的请求能否得到支持 　　就本案来说，吉春公司“以新庄公司迟延十天支付房款为由”请求解除购房合同。其请求权的基础只可能是《合同法》第94条第4项的规定，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同。4 　　但是，根据《合同法》第94条第4项的规定，在迟延履行情况下的法定解除必须满足两个条件：第一，当事人一方迟延履行债务；第二，迟延履行致使不能实现合同目的。在本案中，吉春房地产公司与新庄公司就买卖房屋达成协议后，合同履行期届至，买方新庄公司于2001年1月10日交付了价款，但比约定的清偿期迟延了十天。可见，新庄公司存在迟延履行的行为。但是，新庄公司的迟延履行是否致使对方的合同目的不能实现呢？ 　　由于合同解除构成“合同必须严守”规则的例外，因此，各国对合同解除都规定了严格的条件。而与合同法第94条第3项规定的法定解除相比，5第94条第4项规定的法定解除不需要催告对方当事人，所以，法律对此种合同解除的限制就更加严格，必须即致使对方的合同目的不能实现。根据我国权威学者的看法，迟延履约是否导致合同目的不能实现，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的缔约目的的实现至关重要，违反了规定的交货期限将导致合同目的不能实现，应允许非违约方解除合同；如果时间因素对合同并不重要，迟延造成的后果也不严重，则在迟延以后，不能认为迟延造成了合同目的落空而解除合同。当然，在确定迟延是否严重时，还应考虑到迟延的时间长短以及因迟延给受害人造成的实际损失等问题。6从本案的案情来看，吉春公司并不能证明时间对合同目的的影响，而且新庄公司也只是迟延了10天，因此，不能认为迟延造成了合同目的落空。另外，吉春公司交付房屋的事实本身也说明了新庄公司的迟延并未导致吉春公司的合同目的不能实现。 　　因此，我们可以得出这一结论，即吉春公司不能依据合同法第94条第4项的规定解除合同。 　　（二）返还房屋的请求能否得到支持 　　在本案中，吉春公司还请求该房产的占有人银建公司返还房屋。基于前面的分析，我们可以认定，吉春公司的并不能基于合同解除以后的原物返还请求权提出请求。所以，吉春公司提出的返还房屋的请求，只能是根据物权请求权中的所有物返还请求权。但是，由于我国民事立法中尚未规定物权请求权，所以，吉春公司只能通过扩张解释《民法通则》第117条第1款的规定（即“侵占国家的 、集体的财产或者他人财产的 ，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”），从而获得请求权规范基础。7 　　但是，吉春公司如果要依据物权请求权来请求银建公司返还房屋，吉春公司必须仍然对房屋享有所有权。无疑在与新庄公司就买卖房屋达成协议前，吉春公司享有房屋所有权。现在的问题就是，房屋所有权是否已经移转给了他人。 　　在本案中，新庄公司于2001年1月10日交付了价款，同时，卖方吉春公司也依合同约定完成交付，将该楼盘移转占有给新庄公司，并着手办理产权过户登记手续。但是，直到诉讼之时，登记手续并没有办理完毕。8根据《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……。”此处仅仅指明“应当”登记，而对于未登记的效力如何，却没有明文规定。根据2000年《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条的规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”另外，根据我国权威学者的解释，我国不动产的物权变动采债权形式主义模式，所以，登记为不动产物权变动的生效要件，不经登记不发生不动产所有权的移转。9所以，我们可以得出结论，在本案中，虽然吉春公司和新庄公司没有完成登记手续，但是，双方之间的买卖合同并不因此而无效，只是不发生所有权移转的法律效