上海周浦梧桐人家养老社区.docx

上海周浦“梧桐人家”“梧桐人家”是中国太平保险集团推出的国内首个养老社区，主打高端养老市场，今年10月开建，预计3年内完工。该养老社区定义为“太平颐养生活”的养老模式，坐落于上海周浦国际医学园区内，周边医疗养老资源丰富、交通便捷、风景宜人，社区占地总面积为18.93万平方米，总投资37亿元。（ABCDEF为园区范畴）上海周浦国际医学园区，是由国家卫生和计划生育委员会支持，上海市人民政府主推的“医、教、研、产”为一体医学新概念科技园区。位于新浦东中心位置，东临申江路，南依S32，西靠S3公路，北缘周邓公路。距离浦东国际机场18公里，地铁16号线在园区西侧设有站点。整个园区由6个功能区组成：国际医院区、医学院校区、医疗器械及生物医药产业区、国际康复区、医学研发区、国际商务区。上海周浦“梧桐人家”首期项目是该区域唯一的养老社区配置，独享周边高端丰富的健康医疗养老资源。自2008年开始园区纷纷有地开始出让，除了两块居住用地以17.4亿被保利竞得，其他均为生物医学用地、医疗仪器设备用地、工业用地、生物生化剂用地等。所以目前推测改用地土地性质是无法分割小产权。“梧桐人家”养老社区主打“颐养”“乐活”两大概念，投资资金主要是保险资金，目前与中国太平推出的终身年金养老保险产品“悦享金生”进行捆绑式的销售。即购买“悦享金生”或者新款制定养老产品（后期会再度推出针对高端客户的养老产品）达到一定的保费标准，其前5000名客户可获得保证入住资格和优先入住资格。未来入住后，返还的年金可以冲抵养老费用。“梧桐人家”按照“9073”养老模式（90%老人依靠居家养老、7%老人依靠社区养老、3%老人依靠机构养老）设想，针对的是7%的尖端人群，不同于大多数政府养老机构配备基本的养老服务，属于比较高档的养老社区。目前可供床位为3600+，老人不需要额外护理，一房一厅每人每月收费大约在9000-15000元之间，包含了房间费用、物业管理费用、服务费、餐费、基本健康管理费用、老年大学费用等各项费用。如果需要额外的护理需求，就要加付额外的护理费用。截至6月底，该产品承保保费约4亿元，2000为客户获得了入住资格。参照国际上养老社区的盈利模式分为两种，一种是地产模式，利用银行资金和短期资金建设，再把房子变卖，但是保险资金不能直接投资居民住房；一种是长期持有，目前的保险公司投资养老社区主要采取的这种方式。据中国太平养老产业投资有限公司副总经理汤明菊称，不计算配套的养老年金产品，太平养老社区直接投资回报率为5%左右，当入住率达到85%才能持平，盈利周期预计为15年。而目前的盈利点有以下三点：①与养老结合，能对其他保险产品销售产生协同效应；②除了租金回报，还可以开发其他增值服务；③持有数年后通过转让可获得土地升值收入。总的来说，做的好的话，经营服务增值有5%~6%的稳定回报，推动地产升值的情况下，总回报为8%~10%。中国太平国际健康颐养社区“梧桐人家”现推出的样板间在陆家嘴太平金融大厦31楼。“梧桐人家”有多款户型供选择，可分为独立生活公寓、护理型公寓。前者定位于健康自理型老人，后者定位于需要全面护理的老人。房间情况概述：客厅：沙发材料为加厚高硬度海绵，进深60cm,低于市场普通沙发95cm进深，方便老人起身。厨房：一体式橱柜，设计有移动式橱柜（水槽和炉灶底下的柜子可以移出，储放轮椅）、嵌入式冰箱、下拉式上柜（方便老人拿取高置物品）。餐厅：桌椅根据人体工程学原理设计。卧室：设计稳重、典雅。床为可分可和，满足不同老人需求。分床时，墙面插座可以方便使用，床头光线柔和。全屋提供中央空调，新风系统，冬季有地暖供热。桌椅：书桌可以供轮椅推入。卫生间：紧靠卧室。马桶与淋浴干湿分离，保证安全，还配备了无障碍通道。阳台：为爱养花的老人们特别准备了花艺角，种植台底部通透，方便轮椅进出。配套设施概述：先进的社区运营管理系统——爱照护系统。健康中心配备饮食营养自评系统，根据老人情况，量身定制个人健康档案以及护理计划。健康中心配备的各种体检、健康管理设备。文娱活动区可以体验“怡普乐”设施，它克服了普通康复训练的枯燥感，并同时增强了老人与孩子们的互动社区配备餐饮服务，中心会所配有营养餐、风味小吃；如遇极端天气状况或老人偶感不适，提供送餐服务；个性化餐饮服务：私人厨师上门服务等。社区配备图书馆、悠然学院等学习场所，为计划老年生活再深造学习的老人准备。宜老智能设计（适老化设计）：门口装有门廊灯，方便老人夜间回家使用。门口还配有记忆盒（帮助老人记忆，认清家门）、小黑板（记录各项事宜，方便与社区服务人员沟通）、搁物架。所有家具家具全部圆角设计，最大程度保障老人的安全。公寓内到处都设有扶杆，方便行动不便的老人行动，预防摔倒。厕所门采用进口五金件，使用三联动移门形式，增加有效的进门开口尺寸，可扩大急救空间，也可方