地下商业初探[良好].docxVIP

正待发掘的金矿——地下商业开发初探2010-11-19地下商业这一领域，就像一个正待发掘的金矿，以前不被大多数开发商关注，但现在越来越多的开发商投入其中。同时，地下商业开发时面临的规划、定位和招商运营等方面的问题也让新进入的开发商烦恼，因为这一行业尚处于开发初期，目前在国内成功经营的地下商业非常少见，开发商难以找到可借鉴的案例和成熟的模板。地下商业开发热2010年3月22日，成都市挂牌出让盐市口附近地下空间40年的使用权。该项目包括东御街、顺城街局部、盐市口街、东大街、大业路等路段的地下空间，将建设成为成都最大的地下商业街集群。杭州将修建武林广场等10余个地下商业街；长春规划建设6处地下商业街，总面积达23万平方米；哈尔滨市确定投资建设8个地下人防项目，意向建筑面积17万多平方米；虎门拟建全国最大的地下人防商业街，总面积约70万平米；另外，青岛、武汉、重庆、广州等城市都规划了大量的地下商业街，全国各地掀起一股地下商业开发的热潮。国内还出现了以“人和商业”为代表的一批致力于地下商业开发和运营的专业开发商，创立了“地一大道”等地下商业街品牌，并实现在香港成功上市，获得市场的广泛认可。人和商业已在哈尔滨、广州、郑州、沈阳运营地下商业约33万平方米，同时在其他中心城市有20多个项目、面积达330余万平方米的储备量。预计到2012年，人和商业的经营版图将拓展至全国30多个大中城市，地下商城的总建筑面积将达到 600万平方米。另外，香港名店街集团、深圳时尚集团也在全国大力开发或储备大量的地下商业项目。?地下商业前景广阔地下商业如雨后春笋搬涌现，说明地下商业面临较大的发展机遇和广阔的发展前景。这主要有四个方面的推动因素。一是城市土地资源逐步短缺，特别是中心城市中心地段土地资源的严重匮乏，必然促使中心城区的商业向地下拓展空间，城市中心的地产开发将由“地上地”转而发展到“地下地”。二是随着城市人口的增多和交通拥堵，大城市的地铁建设突飞猛进，给地下商业的发展带来前所未有的巨大机遇。截止2009年，中国15个城市已批准建设的共有61条地铁线路，全长1700多公里，无论是建设规模还是发展速度都为世界第一。三是地下商业的开发，有助于解决了城市发展进程中的许多瓶颈问题。比如通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。建设地下商业街道，就可以取消原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅。四是城市人防工程规划和建设的需要。城市人防工程物业，可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。中国大城市单个城市的人防工程总面积多数超过百万平方米，具有广阔的发展空间。有识人士认为，城市地下空间开发利用程度已经成为衡量城市现代化程度的重要标志。开发地下空间已成为国内外众多城市的迫切需要，在地下商业已经非常发达和成熟的日本，地上和地下商业已经到了比肩的程度——地上有多繁华，地下就有多繁华。相比之下，国内的地下商业开发还处于起步阶段，发展前景广阔。?地下商业的区位选择从地段上看，大多数地下商业街通常选址于大中城市闹市区、传统商业核心地段，以及市民广场等行政文化中心。由于人流充足、商业氛围浓厚，辐射力强，这些地段的地下商业只要善于整合资源，就会与地上商业融为一体，形成能量强劲的磁场效应。另外，部分中心城市的写字楼集中区，也有地下商业街出现。从交通上看，地下商业街通常位于地铁站出入口沿线、火车站站前广场、地下人行通道沿线等市政交通设施附近。特别是地铁站出入口地带，是地下商业街开发选址的首选。据统计，全国京沪穗三大城市的地铁日均客流量均高达400-500多万人次，单条地铁线路的日均客流量多数在30-50万人次，最高的能达到110万人次以上，最低的也有10-20万人次。地铁的建设，给地下商业带来大量人流。?地下商业建筑规划地下商业的建筑规划，主要注重以下三个方面的问题：要能吸引人流到地下逛街；要让人能够舒适、愉悦的逛街；严格制定安全措施。建筑形式：地下商业物业主要有三种建筑形式，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场置于地下；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。三种类型依据实际地形而定。楼层结构：多数的地下商业物业只有地下一层营业面积，部分有地下两层商业，但一般是由地下二层与地铁相通。拥有地下三层商场的大连胜利广场则是国内罕见的特例，但随着大型地铁换乘站项目的不断出现，地下三层的地下商业体也正逐渐增多。出入口：出入口的设置对地下商业街异常重要。一是因为地下商业项目的形象展示面及广告位都十分有限，出入口要具有突出的昭示性，以起到对外传播项目信息的作用，吸引人气；二是出入口要作为一种景