2012年6月广州荔湾区“动感小西关”项目物业发展建议及系统定位报告.ppt

* 3.2.3 项目规划布局初步建议 方案一（只保留东西向规划路） * 集中式商场 外廊通道 内街商铺 商业 体块间 景观 提供更舒适购物环境 保证经营的完整性 可供分割销售 类骑楼式商铺划分——增强商铺价值及与景观的融合 1 * 园林式布局，塑造西关最佳商业氛围 2 入口处精神标识 * 减弱与旁边高层的挤迫感 增强休闲氛围 3 退台式酒店立面，塑造西关酒店地标 * 双首层式规划，发掘负1层商铺价值 4 阴凉舒适，在炎热的岭南，负1层商铺大有可为 * 方案二（规划路全部保留） * 3.2.4 项目综合经济测算 ( 以方案一计算 ) A\首期成本概算 ＞总开发成本约为4.92亿 　 成本项目 单位成本 （元/M2） 匡算面积 （M2） 总成本 （元） 备注 一 土地成本 1,000 86,861 86,861,000 暂按1000元／M2楼面地价计算 二 前期工程费用 100 86,861 8,686,100 该费用应以包含勘测费、规划费、设计费、报建费、三通一平费用、临时设施建造及其他费用 三 建筑安装工程 2,179 173,722 378,516,200 已包含室内土建安装工程、设备供货安装、装修工程、景观工程等费用 　 　 　 　 　 　 　 1、商业建安费 1,800 40,000 72,000,000 2、酒店／类住宅建安费 3,000 42,861 128,583,000 　 3、类住宅装修标准 1,200 27,861 33,433,200 　 4、酒店装修 2,500 15,000 37,500,000 　 5、商业装修标准 2,000 44,000 88,000,000 　 6、地下室建安费 2,500 4,000 10,000,000 　 7、景观 500 18,000 9,000,000 　 四 市政及环境工程 150 86,861 13,029,150 已包含供电、供水、供气、小区园建、小区绿化、市政道路、排水排污、小区弱电及其他零星设施费用 五 公共配套工程 50 86,861 4,343,050 已包含会所、小学、中学、医院等可能存在的配套建筑，但由于地块状况还不清晰，暂时由行业标准增加20%概算 合计 3,479 　 491,435,500 　 * B\销售收入 ＞总销售收入约11.2亿 产品 总建筑面积（㎡） 售价（元/㎡） 合计 商业 8,000 60,000 480,000,000 酒店 15,000 0 0 类住宅 27,861 23,000 640,803,000 总合计 50,861 　 1,120,803,000 注： 商业暂定销售8000 ㎡ ，类住宅全部销售，酒店持有经营。 测算中采取较保守的定价，比市场普遍彽近2-3成，预留充足弹性。 * C\税金测算 ＞税金约3.75亿 序号 项目名称 备注 各项费用 (元) 4 项目税费 － 　 39,044,447 4.1 营业税 销售收入3％ 3.00% 33,624,090 4.2 城市维护建设税 营业税7％ 7% 2,353,686 4.3 教育附加费 营业税3％ 3% 1,008,723 4.4 教育专项资金 营业税4％ 4% 1,344,964 4.5 印花税 销售收入0.05％ 0.05% 560,402 4.6 交易管理费 建筑面积3元/平米 　 152,583 5 土地增值税 本项目增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%，税率为50% 50% 297,871,705 6 销售税金总额 　 336,916,152 * D\总体盈亏测算 ＞在较保守的价格测算下，仅销售一项，项目利润仍有约2.58亿，利润率23.09％ 结论：本项目具有较好的经济收益 盈亏预测方案 　 面积 单价 总额 项目开发成本 86861 3478.86163 491,435,500.00 销售税金 　 　 336,916,152.10 其他成本 　 　 33,624,090.00 总成本 　 　 861,975,742.10 销售实际收入 50861 22,036.59 1,120,803,000.00 　 　 　 利润总额 　 　 258,827,257.90 利润率 　 　 23.09% * 增加容积率之辩 容积率相对较高的北京路步行街和状元坊 容积率相对较低的上海新天地（石库门） 论证二： 容积率较低：舒式度和休闲感