万科项目开发股权合作模式（新版）.pdf

目录 I. 合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则 II. 万科合作模式 1、与土地方合作 （1 ）项目公司模式 （2 ）合作建房 （3 ）股权收购 2、与资金方合作 （1 ）联合竞买 （2 ）境外融资 （3 ）信托 II. 合作对万科的影响 2 I. 合作的目的和原则 2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。” 为什么要合作 一、合作的必要性 （一）从集团经营管理的战略角度考虑 降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率 （二）项目发展存在资金瓶颈 1、土地政策变化 2、国家金融政策变化 （三）土地供不应求 维持年30%的增长率 二、合作的可能性 万科可以合作 过往万科项目合作过程中，曾经出现过一些问题，发生过纠纷。但是万科还可以再合作，因为： （一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。 （二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作 风险。 4 万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点：  一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不 确定性，有效分散风险；  二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；  三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一 些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。所以， 合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕 尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商。  2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得  2006年超过62%新增项目通过合作购得  2007年收购了27个项目，  2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备 743万平米中的约84%都是通过合作方式获得。  万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭 房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股 权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万 科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了 万科的标签。  2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。 而万科对商业地产的投资，亦是沿用了合作开发模式。 万科2011年全年新增项目71个，其中42个为合作项目；所有项目中合作方权益比例与万科权益比例平均为1:2 ， 共节约土地款166亿元 成交日期 城市 地块编号 建面(万平)总价(亿元) 万科权万科建面 万科投 2011/6/23 苏州 苏地2011-B-14号地 36.13 15.00 55% 19.87 8.25 益比例 (万平) 资(亿元) 2011/9/30 鞍山 鞍山永乐公园南项目用地 66.70 4.90 51% 34.02 2.50 2011/8/25 北京 京土整储挂(丰)[2011]081号地 3.61 3.24 1 3.61 3.24 2011/6/1 东莞 2011G052 15.07 2.27 51%