银枫家园楼盘分析〔SWOT〕.doc

银枫家园项目运作背景及楼盘的SWOT分析 楼盘介绍 由中银建置业有限公司开发的北京银枫家园住宅区从开盘日2001年5月1日起到现在已有近十年的时间，在十年里，随着北京市城市建设及公共交通的不断完善，市区面积不断向外扩张，银枫家园在当时略显偏僻的地理位置现在成为了黄金位置。而周边环境的不断改善，使得该楼盘的升值空间越来越大，在当时属于较为热门的楼盘。 银枫家园位于北京东北地区机场高速路大山子出口处的彩虹路上，建筑面积250000平方米，绿化率达40%，系望京商圈边缘地带，众多公交线路环绕四周，驱车5分钟便可抵达三元桥，交通便利。地铁十三号线及五环路也将从小区周边经过，在当时与其他楼盘相比，升值潜力较大。该项目位于燕莎商圈边缘，近十年来因酒仙桥地区老电子城的复兴，一些知名跨国企业如松下，西门子，雀巢，ABB等公司的进驻，以及原798工厂改造为著名的新兴艺术区，使其具有浓厚的商业及文化气氛。在小区西侧建造的占地达255亩的望京公园（含50亩的平湖水面）及30栋高档别墅，使该楼盘避开了市内糟糕的交通与噪音，闹中取静。小区还拥有较为完善的娱乐和服务配套设施，现在以银枫家园为中心，方圆2公里之内不仅有银行、邮电局、望京医院、北京针灸医院、华润超市、京客隆超市、大钟电器、中贸联万客隆（现已改名为乐天玛特）大型超市、幼儿园及中小学等商业与服务配套设施，还有丽都假日饭店、海逸酒店等大中型酒店娱乐设施。在2000年7月建成的银枫会所中，具有室内游泳池、桑拿屋、健身房、酒吧、餐厅、医疗等设施，使业主不出小区即可满足日常生活的需要。小区内采用围合式中庭花园设计，户型设计出色，视野开阔，且销售受众目标明确，定位合理，满足了在CBD与望京地区工作的中产阶级消费者。 楼盘开盘时的北京楼市总体概况 宏观角度（北京楼市总体环境）： 一、北京楼市投资升温 2000年上半年，因整体经济景气回升，北京市房地产开发投资以20.5％的速度维持着高速发展增长态势，累计完成投资162.6亿元，其中6月当月完成38.4亿元，其中商品房开复工面积2934.1万平方米，其中住宅1937.3万平方米，增长10.7％。如此利好的因素使开发商在当时对未来市场产生了良好预期。但随着房地产的升温，大量新楼盘介入，竞争更趋激烈。 二、北京楼市进入热销期 在市场销售方面，商品房销售继续呈现旺市。2000年前4个月累计销售商品房屋112.5万平方米，实现销售额52.9亿元，同比增长1.6和1.8倍。其中，销售住宅104.1万平方米，占全部商品房销售面积的92.5％。在销售的商品住宅中个人购房85.9万平方米，实现销售额36.1亿元，同比分别增长3.1倍和4.7倍。商业银行在住房抵押贷款方面又有新举措，房地产按揭进一步完善。在2000年上半年销售的商品住宅中，个人购买187.9万平方米，增长3.5倍，占商品住宅销售面积的85.2％。我们可以看出，从2000年起，北京市房地产开发业已逐渐走出1999年前三个季度需求不足的阴影，房地产开发增长拉动方式也由单纯的投资拉动发展为投资与消费双向拉动，市场调控程度进一步提高，北京市房地产开发前景将继续看好。 微观角度（北京楼市分区分析）： 十年前，在CBD中央商务区形成规模以前，传统意义上北京西北部地区是买房人首选的“上风上水”之地，也是房价较高的地区。西部住宅最集中的区域也在此。其中一个住宅项目较为集中的区位是在西三环紫竹桥外至西四环一带，曙光花园与世纪城这两个超大型社区将在这一区位竞争客户。另外，如紫竹花园与美林花园、中海雅园与汇景阁，由于目前均已进入销售稳定期。因此西区竞争相对平静，爆发价格之争的可能性不大。西部市场拼争的是品质，可谓“西线无战事”。 北部楼市的亮点主要分布在中关村，亚运村这两个地区。1999年中关村科技园的批复无疑成为这一地区住宅项目的最大利好点。受新兴的IT业的影响，大量的高素质购房人群使中关村住宅“卖的没有买的多”。同时，由于中关村地区不再审批新的住宅项目，市场供应不会放量。因此，市场在销项目的升值潜力无疑增强。亚运村地区楼盘仍面临着较大的降价压力，一是由于亚运村地区的总体价位水平仍偏高，二是亚运村地区近50个正在销售的楼盘项目在市场竞争的结果下必然会导致价格下调，亚运村将是出现价格战的热门地区。去年以来，亚运村地区作为北京高房价地区的位置已开始动摇，一方面，由于亚北经济适用房项目的低价冲击，另一方面，市场供应量增大，加之新楼盘普遍采用的低价冲市做法，使亚运村地区市场竞争加剧。因而我们可以看出，北区的竞争不单单体现在同档次楼盘之间的竞争，还包括中高档楼盘与经济适用房之间的竞争。必将导致中高档楼盘价格下调，引发价格战。 南部地区开发比较晚，市政综合条件落后于其他三个区位，投资条件不成熟，