成都保利大丰项目定位报告（新版）.ppt

城北人，未来生活在哪里 地铁一号线北延线，拉通南北中轴。城市中轴贯通，南北没有距离。 上风上水首推城北，宜居城北。 中国最大城区湿地——古柏湿地公园； 市区最大公园——2000余亩凤凰山公园； 城区最大湖泊——水域面积过千亩，绿化面积3000亩北湖； 成都最大植物园——774植物园； 3000亩熊猫基地； 2012亩沙河公园； 800亩生态北湖公园； 260亩动物园； 18万平方米毗河-泥巴沱风景区 15万平米北郊城市森林公园； 一个企业，造就一座城 历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。 2011，侧目城北，资金流向洼地。 3年前，420老厂房拆迁，如今华润二十四城，均价10380元/平方米，与城西同环域楼价持平； 3年前，建设路拍地疯狂，龙湖豪掷880万/亩抢地，如今铜雀台均价16000元/平方米； 只三年，城市价值驱动地产价值，“东穷”转身“中产城东”； 三年后，大城北可以想象·· 四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都 定义城北商业 定义北3.5环——[城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方] 北城天街，太过小气，承载不了城市的使命 保利·公园198，够大气，城郊第一居所，偏离城市，偏离主群体的城市—生活—工作轴线生活 纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。 项目之于城北 保利城北项目内部定位形成有机复合 客户级别+置业需求错位 主流客群群购买动机：标榜品牌，看重社区品质与升值空间。追捧保利与万科品牌，更信赖保利的产品质量。 小商品市场中80%以上为个体户，经营规模小，老板仍处于“商贩”性质。 机电类、药品类、建材类专业市场40%为大型代理经销商，老板上升到企业主。 大部分个体户以初中、高中文化程度为主，代理经销商老板大多较高学历和文化修养，他们中一些是生产厂家的销售经理。 年龄一般在30-45岁左右，家庭类型以两口、三口之家为主。 个体户一般就近居住，城北、二-三环路之间是成都主要的居住区域，代理经销商区域属性相对较弱，他们一般选择市区或城西居住。 外地经营商占到了大多数。 消费习惯来看，个体户，对于居住环境要求不高，且对与住所要求较为实在，够住即可。大型的代理经销商老板有较高生活质量需求，并有圈层，容易产生攀比心理，具有高端消费习惯。 置业考虑因素依次是：（工作方便）地段、交通；（性价比）价格；（精神需求）品质、品牌、名气、可炫耀感等、配套 容积率3，意味着只能坚持一高一低产品线原则，只有高层与别墅，舍弃多层与洋房。别墅与高层更纯粹 电梯高层户型配比适度放大以迎合主力客群需求、适度缩小以错开竞争。 保利·198的三大核心支撑： 郁金香公园、皇冠假日酒店、高尔夫 教育、消费、休闲、商务、居家在一条轴线上，无比便利。 公园，就是回家的方向。 南面沿铁路设私家休闲公园（降噪坡林） 成都09年销量前十的目标参照 全域对比下，本项目年销售量可望达：25-35万㎡/年 区域内销量王的分产品线去化参照 城市3大格局演变： 财富城北与国际城南的双核舞动 文明之脊，城市轴线的呈现 宜居城北 街区 园林 教育 商业 轴线生活 5大体系 商务社区 宜居社区 名校社区 度假社区 公园 公园式社区 市政公园 一期入口 PART 1 公园式社区 协商政府，规划10万平米市政土地建设“海德运动公园”，作为市政配套，服务商贸、物流产业； 地块划拔5000平方米建私家公园，园林前置，进入社区前的身心洗礼。设置在大天路项目一二期之间的路口。 PART 1 公园式社区 成师附小 盐道街小学 树德中学 草堂小学 泡桐树小学 成都七中 龙江路小学 石室中学 人北小学 14中 成都七中 成都实验小学 四中 外国语 泡桐树小学 盐道街小学 城北庞大的社会需求，对下一代的寄托望，资富向知富迈越的希望··· 商贸、物流人群居家、工作、教育都在中轴线上，极为便利； 名校学位对大盘的价值支撑巨大，蔚蓝海岸、桃园居、仁和春天等，足以证言； 加速城区主动、被动逃离的置区吸纳； PART 2 名校社区，让孩子赢在起跑线 学校位置 协商政府出让地块周边部分土地代建学校，为片区配套； 地块划拔土地建校，引入九年制重点学校：根据规范需求约3万平方米。泡桐小学：占地25亩，建面12000方，36班，1400学生； 学位位置置于南面临铁路，商业价值最低； 龙江路小学 成都九中 （树德） 第四 盐道街小学 成都四中 （石室） 第三 成师附小 成都外国语 第二 泡桐树小学 成都七中 第一 小学 中学 中小学排名 PART 2 名校社区，让孩子赢在起跑线 主力店建议引进： 家乐福、麦德龙一线品牌商场、保利院线； 旗舰商业功能 特色餐饮、商务区：目的性消费区域，提供特色餐饮、酒吧等在项目经营前期最利于聚集人气业态 生活配套区：提供日