泉州中骏国金天峰项目销售代理提案报告.ppt

团队结构 团队成员介绍 Part8|团队架构及团队成员介绍 案场管理架构 立丹行机构|泉州公司 泉州市丰泽街（明湖路）硕治大厦6层 电访：0595传真：0595电邮：ldh@ 公司网站： 联系我们/Contact Us Thanks! * * * * * * * * * * * 整体营销策略 [项目推售策略原则] 策略原则说明： 本案在市场上的主要竞争项目是海景国际和浦西万达广场，海景国际在售产品主要为110-218㎡3房及4房，浦西万达在售产品主要为230-290㎡3+1房；为了避免产品线的直接竞争，6、7#2房88.9㎡和3房124.2㎡作为一组团最先开盘，迅速回笼资金； 考虑到海景国际及浦西万达广场所剩产品均不多，推出的二组团为舒适大3房169㎡产品，利用一组团的热销进行造势，扩大项目美誉度，并在市场中提高知名度，形成好印象； 针对一组团和二组团已积累的大众客户及未购房的圈层客户，将和一、二组团相同产品的三、四组团顺序推向市场，迅速去化； 景观最佳、产品面积最大的五、六组团最后利用项目一至四组团的热销和此时市场无同质化产品，以本案一期楼王的形式顺序推出，同时与二期蓄客整体协调。 除了主要竞争产品海景国际和浦西万达，还需考虑竞品富临嘉园和蔚蓝海岸，富临嘉园几乎售罄，蔚蓝海岸已是尾盘，剩余产品较少，主要为2楼及14楼以上，以89㎡产品为主，无小区，均价9500元/㎡，竞争力较小。 推售过程中要考虑包含2栋商品房的沉洲花园，沉洲花园以安置房为主，但其户型较好，为竞品对象。 策略原则： 原则一：规避直接竞争原则，考虑前期市场上竞争产品线（主要是海景国际和浦西万达）与本案部分产品线重复； 原则二：项目前期采取快速回收资金策略，后期逐渐拉高产品面积线及单价的策略。 整体营销策略 [项目推售节点安排] 2012年度—————— 11月1日：人员组建全部到位 11月1日- 11月22日：销售人员集中培训，策划前期准备 11月22日-12月21日： 外展场开放 12月22日：人员进场，样板房展示 2013年度—————— 1月1日：VIP卡开始招募 1月15日：6#、7#开盘 4月底： 5#开盘 7月底： 10#11#开盘 10月底：1#开盘 2014年—————— 2月底：8#开盘 5月底：9#开盘 备注：2013年2月10日、2014年1月31日为大年初一 整体营销策略 [项目推售顺序说明] 根据对主要竞品（主要是海景国际和浦西万达）的产品分析，为了避免直接的产品竞争，项目从1组团至6组团顺序盘。 考虑到资金快速回笼问题，每次开盘的建筑面积约2万平方米，且前期产品为市场去化主流小户型产品，利于销售，快速回笼资金。 项目推售节奏是从小户型到大户型，产品分类推售有利于样板房的保存以及拆除（现场控制在3间样板房以内）。 底商组团与集中商业组团，考虑穿插在住宅销售的中间进行，根据适当的时机进行销售。 根据项目工程进度及市场竞争在售产品线分析（主要是海景国际和浦西万达）设定将一期细分成8个组团分类推售，包括：住宅1组团（6、7号楼），2组团（5号楼），3组团（10、11号楼） ，4组团（1号楼） ，5组团（8号楼） ，6组团（9号楼）；商业二个组团，其中集中商业一个组团，底商一个组团。 1组团 2组团 3组团 4组团 5组团 6组团 底商组团 集中商业组团 整体营销策略 [项目推售顺序说明] 1组团 1组团（6、7号楼）： 一期地块6、7号楼的户型总数为224套，面积约为23867㎡，总体体量适合同期内推售； 一期地块6、7号楼的户型配比2房、3房各占50%、50%，是市场上主流产品，且没有与海景国际和浦西万达形成产品线直接竞争，能够充分满足客户的需求。 因此，设定一期地块6、7号楼为第一次推售产品。 整体营销策略 [项目推售顺序说明] 2组团 2组团（5号楼）： 一期地块5号楼的户型总数为136套，面积约为23695㎡，总体体量适合同期内推售； 一期地块5号楼的户型全部为大3房169㎡，此时主要竞品海景国际和浦西万达所剩大户型产品产品较少，市场竞争能力较强。 因此，设定一期地块5号楼为第二次推售产品。 整体营销策略 [项目推售顺序说明] 集中商业组团 集中商业组团（2、3、4号楼）： 一期地块2、3、4号楼的户型总面积约为26137.3㎡，总体体量适合同期内推售； 在一二组团销售之后，适当结合集中式的商业，提升产品线，且能够为项目带来一定的投资客群，让客户的带动性更强一些。 因此，设定集中商业组团2、3、4号楼为第三次推售产品。 整体营销策略 [项目推售顺序说明] 3组团 3组团（10、11号楼） ： 一期地块10、11号楼的户型总数为217套，面积约为24177㎡，总体体量适合同期内推售； 一期地