保利国际广场半年总结及.ppt

谁是湖南 完美富人区？;丰满的价值体系体现了项目的高价值预期： 城市发展前景、超高层前景以及打造顶级豪宅产品的愿景;项目对城市、湘江的贡献、改变城市、湘江领导者;第2个前提：年度目标;价-量-速目标表：以29万㎡货量，25亿目标为基础;报告思路;销售总结 ——去化分析;销售总结 ——剩余货量; 销售总结;报告思路;成交客户总结 ——客户来源;成交客户总结 ——客户渠道;成交客户总结 ——客户职业;成交客户总结 ——置业目的及次数;成交客户总结 ——付款方式;成交客户总结 ——家庭情况;成交客户总结 ——客户购买主要因素分析;在成交客户中，针对竞争项目，70-80%的客户会提及万达公馆，20-30%的客户会提及运达中央广场；;成交客户总结 ——客户总结2;未成交客户总结 ;退房客户原因总结 ;报告思路;;公众性公关活动类;中国河流与城市 命运论坛;“国宝青铜器韵 中华”青铜器展;“国宝青铜器韵 中华”青铜器展;公众性公关活 动技术要点;营销活动类;专属定制、私享 之巅产品发布会;专属定制、私享 之巅产品发布会;营销活 动技术 要点;旺场活动类;戛纳印象 酒会;巅峰博弈，奢享 之旅;巅峰博弈，奢享 之旅;营销活动技术 要点;营销总结—— 活动总结;营销总结 ——推广总结;推广总结 ——报媒推广;推广总结 ——短信推广;推广总结 ——网络、电台;推广总结 ——媒体效果评估;推广总结 ——媒体效果评估;营销总结—— 推广总结;营销总结 ——展示总结;营销总结 ——展示总结;营销总结 ——展示总结;营销总结 ——展示总结;营销总结 ——拓客总结;营销总结 ——拓客总结;营销总结 ——拓客总结;上半年A1拓客、起势及圈层活动快速蓄积上门量；并通过饥饿式展示提升 客户信心;报告思路;2011年房地产调控成为白热话题及大势所趋，长沙主要受到限购金融货币收紧两大政策影响较为严重;限购令：长沙限购范围为90平米以下产品，限购宽松，对本项目大平层产品无影响；受外地限购挤压，外地湘籍客户回乡置业比例提升。;限购令：长沙限购范围为90平米以下产品，直接否定多次置业的本项目公寓潜在客户的购买资格。;金融货币收紧的长沙市场表现： 140㎡以上产品受限贷及高首付的影响，目标客户观望情绪浓重，直接导致上门量的下滑。;金融货币收紧：2011年下半年银根紧缩，直接影响客户贷款的发放及项目资金回款速度。;宏观大势 ——政策对项目影响预判;滨江市场分析 ——整体供应;滨江市场分析 ——成交量;滨江市场分析 ——价格;滨江市场分析 ——市场小结;竞争对手分析 ——竞争对手界定;写字楼;标签形象之产品标签： 首期供应169平米2房，230-290平3房，三梯两户，主仆完全分离入户，超大面宽，双套房奢华设计;;标签形象之展示标签： 金碧辉煌宏大的人民大会堂式营销中心，米超高的营销中心;标签形象之营销推广形象1-硬广 前期以宣传商业形象 为主，线上推广密集，每月8次报广;标签形象之营销推广形象2-硬广 进入4月份开始逐步强调品牌及价值点，目前主推项目奢华精装修及纯大户型的标签性，线上推广密集，每月8次报广;标签形象之营销推广形象-软文 软文配合硬广，对每次的硬广进行解释，对客户进行洗脑，同时炒作线上活动，造舆论之势;推广力度： 线上推广密集，每月8次报广，3月份以来硬广软文共约35个版面，预计费用350万以上;标签形象之营销活动： 奢侈品展、邀约名人交流会及论坛为主，强调活动的市场标签性;万达广场VS保利国际广场;;产品： 100-350平米，其中150-229平米为主;精装修展示： 八大智能化装置，知名品牌建材及电器，不同户型不同风格化设计； 报价5000元/㎡，成本约2500元/㎡;营销推广： 主打高端城市综合体价值点， 强调配套，拔高调性； 开盘前主打开盘活动信息；;;2011年3月15日;运达中央广场VS保利国际广场; 重点关注C—华远金外滩（华中心） 城市中心地段+豪宅品牌+高端商业配套+精装修大平层产品;华远金外滩VS保利国际广场;滨江项目相继启动，竞争趋于白热化，唯有在沉默中爆发，才能于战局中制胜;第二梯队;Buyer;成长于经济改革浪潮中湖湘成功人士 出生于60、70年代，经历经济改革迅速发展20年的成功人士;标签-张扬型：“炫富” 财富的传统挥霍者，千金豪掷就为了再一次占有与自己身份地位对等的荣耀;;消费车的品牌偏好：强调自己拥有的都是百万级别豪华座驾，品牌偏好富豪社会标签意义明显的诸如宝马、奔驰、路虎、保时捷等品牌;该类客户群再次置业豪宅的冲动即为占有另一种财富标签，比如占有公认的最佳地段、成本最奢华的打造、乃至最贵的价格 ;他们见识广、对资产的价值具有很高的明锐度、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活