案场客服房地产知识篇140224.ppt

海航地产营销客服部 房地产知识篇 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 (占有、使用、收益和依法处分的权利) 房地产概念 房地产概念 房产 指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产 是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段）,包括已开发和待开发土地。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)??实物形态上看，房产与地产密不可分； b)??从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c)??从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。  ▲自然特征 a)??位置的固定性； b)??使用的耐久性； c)??资源的有限性； d)??物业的差异性。 ▲经济特征 a)??生产周期 b)??资金密集性 c)??相互影响性 d)??易受政策限制性 e)? 房地产的增值性 房地产特征 按用途划分： a) 居住 b) 商业 c) 旅游 d) 工业 e) 农业 房地产类型 土地使用权年限 　　土地使用权指单位或个人依法或依法约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 　　 居住用地70年; 　　 工业用地50年; 　　 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 　　 综合或者其他用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年; 土地取得的方式： 协议出让、招标出让、拍卖出让、行政划拔 房地产年限 土地年限 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 房地产年限 五证： a.建设用地规划许可证； b.建设工程规划许可证； c.建设工程施工许可证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： 　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 房地产相关证件 两书一表： 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 《竣工验收备案表》 房地产相关证件 《住宅质量保证书》 应当包括以下内容：一、工程质量监督部门核验的质量等级；二、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；三、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 2000年6月30日建设部令第80号文规定： 1、屋面防水保修五年； 2、墙面、厨房、卫生间、地下窒、窗边渗漏保修五年； 3、墙面、顶栅抹灰层脱保修二年。 4、地面空鼓、开裂、大面积起砂保修二年； 5、电气管线、排水、排气管道保修二年； 6、卫生洁具保修二年； 7、门窗翘裂、五金件损坏保修二年； 8、灯具、电器开关保修六个月。 房地产相关证件 《住宅使用说明书》 应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作 出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。 房地产相关证件 《竣工验收备案表》 ? 建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备 案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施 工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位 （开发商）、施工单位、设计单位、勘