物业管理概述培训4145.ppt

1)物业的概念 物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套设施、设备和场地。各类建筑物包括住宅小区的房屋、写字楼、商厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、宾馆等；配套设施、设备，如市政设施、文化娱乐设施；场地，是指庭院、绿地、道路等。 狭义的物业管理是指由专业化的物业管理企业，根据业主或使用人的委托，依照国家法律、法规和业主、使用人签订的物业管理委托合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围环境、清洁卫生、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主、使用人提供全方位高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。 （4）物业管理的目标和任务1）创造安居乐业的生产、生活环境；2）实现物业的保值和增值。2.物业管理的主要内容（1）维护物业管理区域内的规划不受破坏 物业管理区域是指由区县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情况划定的、由一个业主委员会管理的范围。要按照规章制度，制定各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主和住用人执行城市规划法。物业管理企业在为住用增加便民设施、设备时，也必须依法行事。 （2）房屋装修监督管理 审核装修设计图纸或作业是否构成对物业结构、墙面、楼板等的损害，派人员巡视工现场，监督施工人员是否规范作业，对发现的违规行为应用时劝阻并督促其改正。装修工程完成后，物业管理公司有权予以检查、检收，以确保房屋结构不受影响，水防喷淋系统不受破坏。 （3）房屋的维护与修缮 了解和掌握房屋的结构、施工质量、完损等级、设备状况，加强房屋的技术管理，经常、及对房屋 进行维护和修缮，保护和提高房屋的完好率，尽可能地延长其使用年限，提高其使用价值。物业管理企业要定期对房屋进行检测。（4）设备、设施的管理及维修养护 物业管理企业要保护设施、设备的正常运行，使设备物尽其用，实现物业保值、增值。即使不属于物业管理企业自己管辖的范围，也要与政府和公共事业部门协调处理，给住用人满意的答复。 定时、定点、定人进行生活垃圾分类、处理和清运，维护物业内所有公共场所、公用部位的清洁卫生，塑造文明形象，提高环境质量。 （7）环境保护 物业管理企业既要保护环境不受污染和破坏，防止大气污染、水系污染、噪声污染、白色塑料污染，严格控制废水、废物、有毒化学品、放射性物质和噪音扩散，又要及时将已排放的污染物加以治理。 （3）物业管理人员应具有较高的个人素质 物业管理人员必须具有现代管理知识； 物业管理人员必须具有物业管理的专业技能； 物业管理人员必须能够掌握现代管理手段。 二、物业管理机构（一）鉴定要求 了解物业管理企业的概念、主要职能和分类方法，掌握物业管理企业资质等级的划分方法和物业管理公司的内部组织结构；熟悉物业管理企业的组建程序；了解业主代表大会和业主委员会的组织、作用和工作内容；能够在实际工作中协调好物业管理企业与相关机构的关系。（二）鉴定重点1.物业管理企业 物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设备、设施以及周围环境的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作或不学习环境的服务性企业。 （1）物业管理企业的分类1按投资产体分为： 国有物业管理企业、集体所有制物业管理企业、联营物业管理企业、私营物业管理企业、合资物业管理企业。2按股东出资形式分为： 有限责任公司、股分合作公司、股份有限公司。3按经营服务方式分为： 代理租赁服务型公司、委托管理服务型公司。4按是否具有法人资格分为： 具有独立法人资格的物业管理公司或子公司、不具备独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。 （2）物业管理企业的资质等级 1资质一企业： 注册资本500万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之各不低于100%；20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。 2资质二级企业： 注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；