物业管理犯规,第三章物业管理招投标.pptVIP

第三章 物业管理招投标的法律规定 【了解】1、前期物业管理的概念 2、前期物业管理招标、投标、开标、评标和定标的概念 【掌握】1、前期物业管理的起止时间及物业服务费的承担主体 2、物业管理招投标中相关人员的行为规范 【理解】1、前期物业管理与早期介入的区别 2、物业管理招标的三种方式 【教学难点】物业管理投标程序和要求法律规定 第三章 物业管理招投标法律制度 第一节 前期物业管理招投标 第二节 物业管理招投标 第一节 前期物业管理招投标 一、前期物业管理概述 二、前期物业管理招标 三、前期物业管理投标 四、前期物业管理开标、评标与定标 范例3-1 太恒物业服务公司在三顺房地产公司就珠海市某一住宅小区的前期物业管理服务而组织的招标中最终被确定为中标人，并收到了三顺房地产公司发来的中标通知书。可没过几天，又收到了三顺房地产公司的口头通知，称原先向其发出的中标通知书无效，目前已与另外一家名为居安物业服务公司签订了前期物业服务合同。太恒物业服务公司认为其已经按照招标文件的要求支付了5万元的投标保证金，并且此次招投标的程序完全符合法律规定。三顺公司不能无故撤回中标通知书。太恒物业服务公司后经过了解情况，发现其中标的价格是2.0元每平方米每月，而三顺房地产公司于居安物业服务公司签订的前期物业服务合同中约定的物业服务费是1.6元每平方米每月。太恒物业服务公司多次与三顺房地产公司交涉都没有得到满意的结果。无奈，太恒物业服务公司只好将三顺房地产公司告上法庭，请求法院判决三顺房地产公司与居安物业服务公司的前期物业服务合同无效。请问： 1．太恒物业服务公司的主张能否得到法院的支持，为什么？ 2．如果法院支持太恒物业服务公司的主张，居安物业服务公司能否要求三顺房地产公司承担违约责任？ 第一节 前期物业管理招投标 一、前期物业管理概述 （一）与早期介入的区别 1、法律适用不同。 2、聘用方式不同。 3、工作内容不同。 4、费用的承担不同。 （二）前期物业管理的起止时间 （三）前期物业管理的内容 物业服务企业在前期物业管理阶段的工作主要包括以下几个方面： 1、投标、中标后与建设单位签订前期物业服务合同，做好前期物业管理的准备工作。 2、制定规章制度，并协助建设单位拟定各种文件。 3、接受建设单位的委托，参与物业的销售。 4、进行物业的接管验收，并组织业主办理入伙手续。 5、对业主的装饰装修活动进行管理。 6、提供前期物业服务合同约定的服务。 （四）前期物业服务费的承担 前期物业服务费的承担主体应根据具体情况而区别对待。具体如下： 1、物业未出售之前，前期物业服务费全部由建设单位承担； 2、部分已出售的物业，对于已出售部分，根据“谁享有，谁负担”的原则 二、前期物业管理招标 （一）前期物业管理招标认知 1、前期物业管理招标人 （1）自行设立招标机构 （2）招标代理机构 1）有从事招标代理业务的营业场所和相应的资金； 2）有编制招标文件和组织评标的相应专业力量； 3）有符合规定条件、可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。 2、前期物业管理招标范围 根据其规定，必须进行前期物业管理招标的物业范围应当包括以下几个方面： （1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，如火车站、地铁和机场等物业。 （2）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。 （3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 （4）具有强烈的政府政策导向规定的项目，如经济适用房等。 3、前期物业管理招标遵循的基本原则 （1）公开原则 （2）公平原则 1）采用统一的招标方式。 2）对所有投标人的要求应该一致，做到“一视同仁”。 3）组织投标人进行现场考察及标签会议等活动应在同一时间公开进行。 （3）公正原则 （4）诚实信用原则 4、前期物业管理招标方式 （1）公开招标 公开招标也被称为无限竞争性招标，是指建设单位通过新闻媒体公开发布招标公告，邀请所有不特定愿意参加投标的物业服务公司参加投标的招标方式。 （2）邀请招标 邀请招标也被称为有限竞争性招标、限制性招标，是指建设单位通过招标邀请书的形式邀请一定数量的物业服务公司参与投标的招标方式。 其特点是发布招标邀请书而非招标公告邀请物业服务公司参与投标。 （3）议标 议标，也即协议招标、谈判招标，是由建设单位直接选定一家或几家其认为有能力承担该项目的物业服务公司，就物业服务工作进行协商，达成协议的招标方式。 （二）前期物业管理招标的实施 1、编制招标文件 招标文件一般包含以下内容： （1）招