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气质万千 一统名门 名门世家项目策略方案 序言 统一思想 没有统一的思想，就没有统一的行为，没有统一的行为，就没有统一的胜利，在做名门世家项目策略之前，我们必须进行价值观的统一。 1. 立意的确定：我们是要做郑州最好的项目还是要做河南最好的项目，还是要做中国最好的项目？ 2. 团队组合：名门世家，大智，合富辉煌三方的无缝对接，现在已经具备这样一个基础。所以我们要有一个“四很”的精神价值观：很准确的战略，很卓越的创意，很有效的组合，很统一的执行。一切以销售为中心：销售为龙头，必须尊重事实，切合实际的进行策略推广及持续延展。 3. 法乎其上，得乎其中，法乎其中，得乎其下。从开盘到现在，我们能一口气说上30个卖点吗？ 4. 言行一致，知行合一。所有视觉上的统一、话语方式的统一、思想观念的统一，不能出现几套系统，要把我们的精神“内化为一种信仰，外化为一种感动” 一、 名门前阶段情况分析 我们正处于开盘销售高峰过后的阶段，销售执行能力的强弱在这段时期将会得到充分的考验。要想掀起二次销售高潮，需要认真沉淀，精耕细作，寻找利益支持点。 就目前市场上我们所面临的竞争对手和我们目前自身所处的阶段，我们必须做到思想，形式和战略上的统一，采取一系列的手段，知道“我是谁？我在哪里？要干什么？”以达到我们最终令人可喜的销售效果。 总结前一阶段情况，如下所述： 一、我是谁？ 我是名门世家。以名而居，以世袭为荣。我们必须赋予名门个性，赋予世家内容。 二、我在哪里？“三三四”规律 郑州房地产项目的开发，遵循这样一个规律——“三三四”规律，即项目开盘期，依靠前期积累和亮相期的积累，自然销售即可达到３０％的销售率，开盘高峰过后第二个销售高潮，需要强力实效，本阶段将销售30%，当项目进入60%之后，将有一个销售停滞，随后进入40%的销售期。名门世家从4月23日开盘以来，已经销售了一百多套产品，也证实了这一点。但是开盘销售蜂谷已过，目前我们正处于开盘销售高峰过后的阶段，销售执行能力的强弱在这段时期将会得到充分的考验。 就项目总体销售曲线而言，本阶段的大户型产品将是销售压力和考验最严峻的时候，前期的130平方米左右户型和二期的小户型公寓、商业都将是一马平川，顺势而为。按照常规销售，项目销售曲线图如下： 所以，真正考验的时候到了。我们必须依靠准确的定位和实效的解决之道缩小销售谷底时间。 二、要干什么？“六一客户”原则 据销售统计，前期客户主要消化130平方左右的房子，年收入在6-10万之间，名门世家前期的推广重点和广告调性也基本在此客户阶层。但是目前摆在我们面前的是大户型，我们必须寻找着一批客户，在判断我们的目标客户的时候，大智公司统计出郑州市场有一个最基本的计算公式，即消费者能够接受的房屋总价等于年收入的6倍。 消费者年收入×6＝实际购买的房屋总价 基于此种判断，结合我们所推广的产品，我们下一个阶段所面对的人群已经发生变化。 下一阶段我们面对的是一群什么样的人？ 我们的目标客户是都市中的清醒者，有自己独立的判断和认识，具有成功的气质和永远不做大多数的心态，对事物追求客观实际。名门世家的地理位置决定了它是一块闹中取静的金贵之地。金水大道，尊贵之地。金水东段，车辆稀少，拐一个弯，就是另外一番天地——名门世家。这是一个左右逢源的地方，既拥有繁华和增值，又无需郑东新区对成熟的5年等待。 三、最后一英尺 名门世家前期的推广，遵循品质、形象，以统一简洁的画面进行形象的塑造，已经达到了一定的效果，这是每一个项目在形象导入阶段必须坚持的原则，进入销售30%后，所有的推广方式必须“从天上回到地上”，必须脚踏实地，进行项目各卖点的相惜分解和支撑。 在对名门世家现场的考察之后，最后一英尺的打击力度没有传播出去。名门世家已经具备了优雅的气质和现场的杀伤力，但是在前期的推广中我们没有告知消费者。没有将项目的现场封杀做到最大化，这是我们下一步必须加强的内容。 二、名门世家项目分析 一、项目位置分析 １．位置分析　地处CBD一级辐射带，具有极强升值潜力。 按照芝加哥学派E#8226;伯吉斯的“同心圆”理论，城市各种物业的发展将以CBD中央商务区为核心，面向四周扩散，形成一定的圈层结构： 最近的圈层将是综合物业为主，受CBD的影响，商务氛围会比较浓厚； 外围物业圈将是中档住宅的集中分布区，远郊地带会聚集大量的高档住宅和科技园、工业区等多种物业。 落实到国内情况，一类城市CBD一级辐射圈范围约为20公里，二类城市10公里，三类城市5公里，郑州属于国内三类城市，所以本项目正处在CBD的一级辐射圈内，项目区位价值优势明显。这种优势主要体现为，本项目虽然不在CBD，但是基本享受CBD的配套。CBD的文化、商务和交通配套设施都会惠及本项目。 ２．片区成熟度高，周边