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第七章 房地产经纪服务合同 第一节 房地产经纪服务合同的概念、特征和作用 第二节 房地产经纪服务合同的内容 第三节 房地产经纪服务合同的主要类型 第四节 房地产经纪服务合同纠纷 第一节 房地产经纪服务合同的概念、特征和作用 一、房地产经纪合同的概念 根据《合同法》，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。 首先，合同是一种协议。 其次，合同是平等民事主体之间的协议。 第三，合同是设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。 第一节 房地产经纪服务合同的概念、特征和作用 一、房地产经纪合同的概念 房地产经纪合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。 签订房地产经纪服务合同应当由房地产经纪机构盖章并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。 第一节 房地产经纪服务合同的概念、特征和作用 二、房地产经纪合同的主要特征 1．房地产经纪合同属于劳务合同 2．房地产经纪合同是双务合同 3．房地产经纪合同是有偿合同 4．房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同 5. 房地产经纪服务合同是从合同 第一节 房地产经纪服务合同的概念、特征和作用 三、房地产经纪合同的作用 (一)有效保障合同当事人的合法权益 房地产经纪人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务并确实保障自己和对方权利的根本途径。 (二)维护和保证市场交易的安全与秩序 不但可以避免相互损害对方当事人利益行为的发生，使交易当事人最大限度地实现其交易利益、保障交易活动的交易安全，同时，也维护了房地产实体商品市场交易秩序的稳定。 第二节 房地产经纪服务合同的内容 一、房地产经纪服务合同内容的界定 依民事法律关系而言，合同的内容是指当事人的权利义务；从法律文书角度来看，合同的内容是指合同的条款。 以上两个方面的含义不可分割、密切相关。当事人的权利义务是通过合同的各项条款反映出来的。 第二节 房地产经纪服务合同的内容 二、房地产经纪服务合同条款 (一) 合同条款的种类 1.根据所起作用，分为主要条款和普通条款 2.根据条款内容，分为实体条款和程序条款 3.根据表现形式，分为明示条款和默示条款 4.根据责任内容，分为有责条款和免责条款 第二节 房地产经纪服务合同的内容 (二) 房地产经纪服务合同的主要条款 1.当事人的名称或者姓名和住所 2.标的 3.服务事项与服务标准 4.劳务报酬或酬金 5.合同的履行期限、地点和方式 6.违约责任 7.解决争议的方式 第三节 房地产经纪服务合同的主要类型 一、房地产代理合同与房地产居间合同 房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪合同的最基本两种形式。 其它具体的合同形式基本上都是由这两种形式派生的。 第三节 房地产经纪服务合同的主要类型 一、房地产代理合同与房地产居间合同 (一)房地产代理合同 1．房地产代理合同的含义 房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。 即房地产经纪机构以自身的专长、专业水平、知识和能力为被代理人实施“商事代理行为”(房地产交易)的代理行为。 本节所称“房地产代理合同”即指房地产经纪机构经客户授权而代理客户与第三方进行房地产交易而与客户签订的代理合同。 第三节 房地产经纪服务合同的主要类型 一、房地产代理合同与房地产居间合同 (一)房地产代理合同 2．房地产代理合同的特征 (1)房地产代理合同属于委托代理合同 (2)房地产代理合同属于商事代理合同 作为一种商事代理合同，房地产代理合同中的代理人必须是具有从事经营房地产经纪业务资质的房地产经纪机构，而且它是代理人出于营利的目的而与客户签订的。 第三节 房地产经纪服务合同的主要类型 一、房地产代理合同与房地产居间合同 (一)房地产代理合同 3．房地产代理合同中经纪人的义务 (1)按照指示处理事务的义务 (2)亲自处理事务的义务 (3)向被代理人报告处理事务情况的义务 (4)处理事务的收益和所得交付被代理人的义务 第三节 房地产经纪服务合同的主要类型 一、房地产代理合同与房地产居间合同 (一)房地产代理合同 4．房地产代理合同中委托人的义务 (1)承担后果的义务 (2)承担处理事务的费用的义务 (3)给付房地产经纪人报酬的义务 (4)承担赔偿损失的义务 第三节 房地产经纪服务合同的主要类型 一、房地产代理合同与房地产居间合同 (二)房地产居间合同 1．房地产居间合同的含义 居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 2