上海龙湖地产新江湾车那花园洋房项目投资建议书.ppt

新江湾城项目投资建议书;目录;一、项目概况;国际化上海;深圳、重庆、天津……;伴随着上海的国际化进程，上海的城市能级将由中国的核心城市提升到世界核心城市——大上海。;城市化上海;现代化上海;上海“十一五”规划 “1966”四级城镇体系 ： “1”——1个中心城：外环线内600多平方公里的中心城区； “9”——9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、南桥、金山、临港、崇明新城； “6”——60个左右相对独立、各具特色、人口在5-15万左右的新市镇； “6”——600个左右中心村，对分散的自然村适度归并，合理配置600个左右行政村。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;花 木;;上海中心城区内最后的“绿洲”;新江湾城———人民广场;8号线 2007年底投入使用;新江湾城;A：江湾天地：直面黄浦江，上海游艇产业节点，未来新江湾的休闲娱乐运动主题中心 B：自然花园：低密度住宅区（规划容积率约为0.6） C：中央公园：占地面约3万平米，上海仅存的湿地公园 D：都市村庄：建筑类型多层/小高层 E：知识商务中心：以办公楼宇、公寓、酒店为主，同五角场商圈衔接，共同构筑五角场—新江湾城市副中心 F：复旦大学江湾校区 ;目标地块;新江湾城实景照片;新江湾城实景照片;新江湾城实景照片;新江湾城实景照片;区内社会配套（分布在半径2-4公里的圆周内）;城市副中心——五角场商圈（距离约为2公里） 四个城市副中心之一； ;1.3 区域内土地供应情况;小结： 1、目标地块紧邻主城核心区域，生活配套完善，交通便捷； 2、区域内原生自然资源良好，中央公园、湿地公园的建设维护为将来的环境品质提供了保障； 3、政府对市政配套的大量投入，使土地价值持续提升； 4、新江湾城可出让土地面积5平方公里，目前仅出让0.57平方公里；随着地块的不断出让开发，将使该区域土地价值继续升高。 ;二、市场分析;; 2000-2006年上海商品住宅预售登记价格及增长率 ;人均可支配收入增长趋势;小结： 在宏观调控的作用下，上海房地产市场的泡沫被 极大的挤出， 而经济的高速发展，人均收入的提升已经为上海房地产的又一次发展积蓄了能量。;;2000-2006年土地市场交易量 ;上海、重庆当期市场存量与年度消化量的对比;;;一、五角场商圈 随着万达商业广场开业，百联又一城、沃尔玛、巴黎春天、HOLA家居、万达国际影城、新华书城等商业企业一一亮相。未来5年内，五角场城市副中心南部商业商务区130万平方米的功能性项目将相继建成。届时，该地区将成为特色鲜明的市级公共活动中心，其辐射作用将覆盖上海东北部。目前，同在五角场商圈的中环国际大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦，已于2004年竣工并投入使用。江湾－五角场城市副中心的功能将分为三部分：南部商务区，规划面积0.96平方公里；中部杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里已完成一期部分；北部知识创新基地，规划面积1.29平方公里，与新江湾城相接。 ;五角场商圈图;二、区域写字楼分析 1、区域内的产业分布集中，多以高新科技为主； 2、区域内写字楼的入住率绝大部分维持在95%左右（见左图）； 3、常驻办公人口将为该区域提供高质、稳定的潜在客户群体。;新江湾区域需求持续上升，存量不足，价格持续上升。（见下图）;小结： 1、上海市住宅供应量在过去2年和可预见的1－2年将持续下降，而需求不断提升。供需关系带来的价格上升不可避免。 2、以自住需求为主的购房需求有较强的抗风险能力。为上海房地产的稳定发展提供保障。 3、五角场商圈的发展为新江湾城提供了持续增长的高收入人群。而区内房地产正处于起步阶段，需求旺盛而供应不足，价格持续走高。 ;合生珠江：新江湾城1号作品——合生江湾;现场照片;华润置地：C2地块;橡树湾效果图;2.4 竞争对手扫描;小结： 1、合生项目档次低，示范区、样板房效果差、管理混乱。其均价17000元/㎡应是我们未来价格预期的保底价。 2、华润项目叠拼别墅(6层楼的全跃层花园洋房)预计开盘价格22000元/㎡。可成为我们定价的重要依据。 3、如果取得土地，我们将比华润晚开盘一年，价格将有提升的空间。;三、市场定位;3.1 项目总体定位;3.2 客户定位;目标客户分类 自住客户： 第二次置业为主的 ，以改善居住为主要目的。 两代居、三代居为主。 家庭月收入2万以上。 对景观、环境的敏感度较高。 投资客户： 在中国、上海有一定的业务，有剩余资金。了解中国，了解上海，看