中原地产广州市南华碌姆项目营销策划方案.ppt

越秀地块位置图 地处传统海珠区老区，为区府所在地，传统老广州生活气息浓厚。公共交通便利； 江景资源丰富，对望南方大厦、中国海关等广州唯一巴洛克风格建筑群； 商业、学校、市场等生活基础设施规划配套完善； 拥有滨江1933、亿海湾、兰亭御苑、海悦豪庭、豪丰园等高尚洋房； 珠江沿岸一线江景住宅数量不多； 区内居民主要为工厂企业职工，消费能力较低。 滨江中路为海珠区东西走向的一条重要道路，一直以来都是一个以居住、游览观光为主，商业为辅，具有岭南特色的路段。 江景资源虽没有滨江东丰富，但这里的江景却蕴涵有浓郁的历史人文色彩。 路段上没有大型商业，也没有大型运输车辆通行，建筑密度也较低，因此居住环境安静开阔。 拥有中海名都、朗晴居、海岸俊园、富基广场、华标涛景湾、滨江新城市花园等高尚洋房。 生活配套设施完善，区内商业设施以传统骑楼式商铺为主。 滨江东江景资源得天独厚，与二沙岛高尚居住区隔江相望。 是广州最负盛名的豪宅街，客户群大多面对消费金字塔顶端的客户。 区内集中了十多个高档江景楼盘。 经过多年发展，区内的生活配套设施已相当成熟。 分析结论 从以上对3个板块的分析可以见到，从滨江西板块到滨江东板块，楼价是呈阶梯性增长； 滨江西板块为老城区，居民以工厂企业职工为主。早期区内基本没有高档次的楼盘，且户型较差，故楼市在滨江路一带中是最低的。但相比滨江东路，其江边沿岸还有很大的开发潜力； 滨江中板块紧邻滨江东板块，江景还蕴涵着在珠江两岸延伸的老广州历史文化；且区内在大型优质楼盘中海名都的品牌作用带动下，邻近各楼盘价值都得到一定提升； 滨江东板块以水为邻，拥有一、二线江景资源，经过多年发展，多个大型发展商利用这一地理优势把该板块建成格调高雅的豪宅区域，因而滨江东的楼市也随着这个优美的环境变得火热，受到相当多高端人士的青睐，售价、租金水平也一直居高不下。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5.4 项目潜在竞争对手 名称 发展商 项目概况 位置 对本项目影响 富力金禧 富力地产 3栋40层住宅及1栋45层公寓组成，公寓面积50～117平方米。 海珠宝岗大道与南华中路交汇处 位置紧邻本项目，主力竞争对手，未来定价主要参照对象 可逸豪苑 越秀城建地产 占地面积为3.7万平方米，规划由7栋29~32层的商住楼，项目以小户型为主，100㎡以下小户型占总货量的80％。 宝岗大道与南田路交界 项目规模较大，面积区间与本项目相同，未来主力竞争对手。 尚东江畔 单体楼，总货量只有100套左右，主力户型是80－120平方米的中小户型。 海珠区素社直街 预计明年年初上市，面积区间与本项目相同，会分流部分项目客源 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、项目分析 自身条件分析 区域环境分析 项目SWOT 项目分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.项目区位分析 朗晴居 海运大厦 海珠桥 本案 江南大道 地铁二号线市二宫站 地铁二号线海珠广场站 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.分析结论 项目所处板块内有朗晴居、中海名都、富基广场等知名度较高的楼盘，板块认知度高，居住氛围浓厚； 项目位于海珠区传统旧生活区南华东路，周边有数个成熟生活社区，银行，综合市场、医院、学校及超市等生活配套一应俱全； 由于南华东路并不是主干道，公交配套不完善，只有数条公共交通途经，而较集中的公交车站需在江南大道北或滨江中路站，并且项目与地铁站距离稍远，因此交通配套成为本项目的弱项之一; 项目拥有江景资源，高层北向单位拥有较好的珠江江景，视野开阔无阻； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 面积