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幸福花园营销执行报告; 目录;项目定位研判;78区项目初步认知;定位方向初判;项目所在区域价值研判;项目四至分析： 东边为农民房区域，杂乱无章 北边为工厂区域，环境污染较大 西边为港隆城商圈和鸿隆107等住宅区，生活环境较好 南边为旧居民房，生活便利，但是住宅整体显残旧;西乡老城区小户型产品客户特征描述： 1、由于受宏观调控和房价继续下降等因素影响，投资需求受到抑制，小户型置业者中的过渡型客户比例将增加。　 2、客户来源主要以西乡本地为主，片区辐射力小。　 3、客户的职业以周边工业区的私人企业主、中高层管理和工薪白领为主，而本地土豪及公务员所占比例小。 4、客户所接受的单价为8000-10000，总价为25-45万，片区客户对价格的承受力有限。 5、投资客对租金回报的要求较高，对月供的接受度主要和租金回报挂钩，过渡型自住客对月供的接受度主要和原来租房时的生活成本相比较。 6、西乡酒店的长包业务较少，缺乏长期、稳定的客源，入住客户以短期商旅客为主。;;项目风险最小化;竞争区域分布图;对比宝安中心区和碧海中心区，宝安老城区没有任何的竞争优势，所以78区项目的直接竞争对手只存在于区域内，在项目的周边！;书苑雅阁;竞争项目研究——书苑雅阁;对比78区项目和书苑雅阁的项目同面积段的一房单位,发现户型结构极其相似,都赠送一个内阳台,78项目的相对优势是厅的采光更优越,不受内阳台的格局改变影响。;作为宝安老城区唯一在售小户型，书苑雅阁销售理想，原因有四： 地理位置较好：书苑雅阁位于新安老城区核心位置,周边配套成熟,居住氛围浓厚 推售时机正确：在近段时间,片区仅书苑雅阁一个小户项目在售,不存在竞争 价格制定合理：书苑雅阁户型小,总价低,大多数客户能够承受 户型有竞争力：赠送较多,可改多空间较大,能吸引客户的关注;西城品阁;竞争项目研究;对比78区项目和书苑雅阁的项目同面积段的一房单位,西城品阁单位实用率明显较低，房间不大，厅更显小，赠送少，不能增加房间！从产品上来说，78项目完胜西城品阁。;作为西乡待售楼盘之一，西城品阁特点有四： 地理位置：西城品阁位于西乡老城区核心区域,周边配套完善,生活氛围浓厚； 产品类型：西城品阁户型小,总价低,大多数客户能够承受； 物业定位：西城品阁产品为酒店式公寓,客户大部分为投资者,于市场现状有冲突； 先天劣势：产品赠送少，没增值可能，片区缺少支撑酒店式公寓的居住性客户群。;凤凰汇;凤凰汇户型配比;对比78区项目和凤凰汇同面积段的一房单位,凤凰汇一房单位的优势是方正通透，格局合理，但是凤凰汇的户型赠送面积偏小，不能增加房间，所以凤凰汇的产品无法跟78区项目产品竞争。;作为西乡待售楼盘之一，凤凰汇有四个特点： 地理位置：位于西乡老城区边缘,周边有一定的配套设施,生活氛围浓厚； 景观资源：紧临西乡凤凰岗生态区，有一定的自然景观； 周边环境：周边有大量的工厂和村民自建房，存在较严重的脏乱差现象； 先天劣势：凤凰汇远离市区，产品品质较差，客户认同度低;万骏汇;作为西乡最老牌的烂尾楼之一，万骏汇具有自身的优劣势： 遗留问题：烂尾多年，在西乡的声誉不佳 交通条件：位于交通主干道边，交通便捷、昭示性强 噪音影响：位于道路边上，噪音严重 面临问题：产品以30—90㎡的酒店式公寓或商务公寓为主，现阶段市场并没投资客户进场，销售将面临较大压力。;78区项目卖点提炼;竞争小结; 第二章;目标客户特征分析;从年龄来看客户大都处于35岁以下这个年龄段，证明西乡的购房者主要以年轻置业者为主。 从家庭结构来分析，两口之家占多数,两代同堂也有相当的比例。;被访者的工作单位性质主要是南山区的IT业，周边的物流，制造业等，这与本区域的经济发展结构有关系； 职位以中层管理人员和专业技术人员居多。证明片区的客户存在一定的潜在消费力。;客户分析;客户分析;客户分析;客户获取信息的渠道主要是楼体、立柱、和网络，报版、友介和短信为最主要的补充，而客户关注的主流媒体分别为南都报、特区报、深圳电视台、中央台等，客户感兴趣的杂志分别时尚杂志、财经杂志、体育杂志等。;一、客户群体共性： 1、来源区域：意向于置业西乡老城区的客户主要为宝安本地客户，少量的南山和福田客户。 2、个人信息：来访客户多以男性居多，占了总体比例的62％，他们的年龄主要集中在20～30岁，多为本地人或者来深5年内的年轻人。 3、客户的职业特征：项目主要客户群体为管理人员和普通白领，他们分别占了25％和22％，其次为自由职业者15％、私营企业者14％和高级技术人员11％，公务员为6%，调研结果显示，项目目标客户群大多为中高层收入水平年轻人。 4、客户受教育程度高：目标客户主要为高考扩招后的一批年轻人，他们的受教育程度很高，73%的客户具有本科以上的学历。 5 向往独立生活：单身的客户群体占32%