土地增值税法--ppt要点.ppt

泰腾公司为一加工制造企业，2014 年5月以5000万元的价格转让一幢2001年建造的厂房及房产的土地使用权，企业为取得该房产支付的成本、费用为3000万元，累计折旧1080万元，该厂房重置成本为6000万元，6成新，转让时支付营业税金及附加275万元，计算应纳的土地增值税 第一步 计算增值额 转让收入=5000万元 厂房评估价格=6000×60%=3600万元 允许扣除的税费=275万元 扣除项目合计=36000+275=3875万元 土地增值额=5000—3875=1125万元 第二步 确认增值税率 ，速算扣除系数 增值率=1125÷3875×100%=29.03% 第三步 计算应纳的土地增值税 应纳土地增值税=1125×30%=337.5万元 借：固定资产清理 累计折旧 贷：固定资产 收到转让收入时 借:银行存款 贷：固定资产清理 计提营业税及附加、土地增值税 借：固定资产清理 2750000 贷：应交税费---应交营业税 2500000 ----应交城市维护建设税 175000 ----应交教育费附加 75000 借：固定资产清理 3375000 贷：应交税费---应交土地增值税 3375000 借：固定资产清理 贷：营业外收入 【例题】2015年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为 4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（　）。 A.2256.5万 B.2445.5万 C.3070.5万 D.3080.5万 【答案】B 根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）； 计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二 档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）。 【例题】某生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为 30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元。另转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元；  要求：计算该企业应缴纳的土地增值税 8.5 应纳税额的计算 转让旧生产车间的土地增值额=1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）=1200-450-80-20-66　　=1200-616=584（万元） 增值率=584÷616×100%=94.81% 应缴纳土地增值税=584×40%-616×5%=233.6-30.8=202.8（万元） 转让土地使用权的土地增值额=560-420-6-（560-420）×5%×（1+7%+3%）=560-433.7=126.3（万元） 增值率=126.3÷433.7×100%=29% 应缴纳土地增值税=126.3×30%=37.89（万元） 合计应纳土地增值税=240.69（万元） 税收优惠 一、 对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免税 二、 对国家征用收回的房地产的税收优惠 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税 三、对个人转让房地产的税收优惠 居住满5年的，免税；居住满3年的，减半征税 8.6 税收优惠 【例题】下列各项中，符合土地增值税有关规定的有（　）。 A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税 B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税 C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税 D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税 【答案】ACD 8.6 税收优惠