成都房地产年报场调驳拈报告.pptVIP

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成都房地产年报场调驳拈报告

面朝房海,春暖花开;申 明;摘要;一、宏 观 经 济 二、本 地 政 策 三、城 市 规 划 四、一级 市 场 五、二级 市 场 六、三级 市 场 七、市 场 展 望;一、宏观市场分析;1、欧债危机日益严重,美国经济复苏缓慢,中国经济增长 减缓;2、全球需求不振,波罗的海综合运价指数维持在低位,中国出口降低;汇丰PMI值回暖,中小企业复苏缓慢;3、M1、M2数据温和回升,股市见复苏迹象;3、整体经济增长速度下降,经济疲软;4、PPI和CPI增速呈现双降态势,经济增长放缓态势明显;5、放松货币政策,增加市场流动性,促进自住刚需购房,缓解开发商资金压力;6、限购限贷下,中央地方博弈加剧,各地楼市微调政策频现,少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销;7、消费者心理预期改变,购房热情高涨;;小结;二、本地政策;2012年成都本地政策回顾;小 结;三、城市规划;1、地铁7号线路线规划;2、二环H型墩柱浇筑 高攀路口将形成4层立体交通;3、荷花池批发功能全面外移 将变现代商业商务中心; 5、天府新区规划逐步落地实施 ; 6、“北改”启动 宜居城北临近 ;7、金牛区新规划推动城北发展; 今年成都城市规划方面主要是天府新区规划落地实施,包含金牛区、成华区的“北改”启动。 金牛新城规划出台将促进金牛进一步提升区域形象和地位,并成为成都市一个新的开发热点区域。 荷花池片区的改造将使该区域成为现代化国际化商业商务中心。 二环路改造将改善主城区的交通条件,同时也将使沿线商业在人流、车流、商业展示等方面受到较大的不利影响。 ;四、一级市场;1、土地供应、成交、楼面地价环比均上升;2、土地市场全面回暖;3、土地成交均价上升;4、拿地积极性上升,带动土地溢价率上升;5、锦江区成交楼面地价最高;小结;五、二级市场;受市场成交量的影响,开发商资金得到缓解,拿地积极性高涨,市场成交和供应量均有所上升;主城区住宅市场新增供应下降;近郊新增供应下降;受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响,住宅市场成交量明显回暖;主城区成交量较10、11年上升;近郊区及远郊区成交量较11年均上升;销售压力缓解 成交价格小幅回升;住宅市场供求比下降 销售压力减小;主城区住宅成交价格回升;存量仍然处于高位,各方应谨慎乐观,应根据各自项目情况采取相应的价格措施;存量仍然处于高位;首置首改的刚需是成交的主力,其中70-110的产品占有近六成的市场;70-110仍是主城区市场成交主力;近郊与主城区相似,但90-110成交比例多4-5%;6、南沿线华阳段、元华-站华、大丰板块为市场热点板块;7、近郊市场以双流、郫县、新都区为主;8、金堂县占据远郊成交量首位;9、2012年成交排行; 10、别墅市场 ;2)受11年销售疲软影响,新增供应环比下降;3)别墅成交量超过存量上升速度,销售压力减小;4)牧马山、温江区域、南延线华阳区域销售形势相对较好;5)别墅2012年成交排行榜;11、商业市场;2)商业销售压力减小,销量并未上升;3)近郊商业销售 环比出现好转;4)近郊区商业存量仍处高位,不容乐观;5)新都商业成交居首;12、写字楼市场;2)写字楼销售压力高于住宅,目前压力仍处于高位上;3)城南写字楼成交量居首;4)城南写字楼存量较大 后期去化压力大;二级市场小结;六、三级市场;抑制因素有限,二手房市场强势复苏;七、市场展望;1、18大后中央仍继续调控政策不动摇,对于限购、限贷的底线不会放松,但调控政策效应有所递减。 中央将继续房地产宏观调控吃紧,抑制投资投机为长期方向,差别化信贷和限购短期不会退出。楼市调控政策已持续超过两年半,政策效应有所递减。由于购房需求量仍然较大,而现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此,政府在执行原有政策之外,还将逐步采用市场手段调控房地产市场,并加强对市场预期的引导,监督、管理。 地方政府出于缓解财政压力和经济发展的需要,将继续采用隐蔽、间接的手段,化解中央的调控政策,地方政府小动作仍将不时出现。货币金融政策的宽松,主要是基于宏观经济的变化。后期房地产将继续受惠于金融政策的调整。 ;3、成交量继续回暖,但爆发式上升恐难现 近年来楼市调控的政策从来没有松动过,但去年下半年楼价出现了反弹。主要原因在于货币政策放宽,2012年的两次降息和多次降准,使得市场整体流动性得到了较大的改善。对于2013年是否会继续实行积极的货币政策,还得以国内经济形势而定。 预计今年的1季度可能是淡季不淡,虽然2月份春节是传统楼市淡季,但开发商会继续积极推货,而市场也有担心涨价的心态,使得成交量会高于去年同期。 4、价格稳中有升 2012年房地产市场回暖趋

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