武汉万科沌口大盘项牡目前期报告.ppt

万科沌口项目前期报告;研究工作步骤导示图;区位——良好的区位认知和规划利好，交通条件是地块最大的先天优势;指标——规划指标限制、单调的周边环境，高地价成本带来的影响均加大了规划设计难度 ;区域楼市——区域现有价格天花板远低于本案价格突破线;项目核心价值——沌口新区高价值核心区大盘;研究工作步骤导示图;问题的来源——如遭遇市场下降期，项目风险大增;项目周边项目价格均未超6000元，我们能否实现价格突破？是否有客户支撑这样的高价？;客户目标及易居对目标的思考;;;案例分析（一） 金地国际城;案例（一）——金地国际城;;项目周边的激烈竞争;户型;商业街;;案例（二）——中央悦城;“高层指标做豪宅”的典范楼盘 ;1、组团式开发，复合型产品业态组合，分摊高容积率。;3-5层HOUSE产品 254套联排别墅及庭院别墅;部分低密度产品线;;研究工作步骤导示图;整体规划的基础;21-33层薄板高层； 超低建筑密度，超大楼间距，景观好； 坡地营造：起伏地势，规避纯高层压迫感； 坡地建筑：建筑高度由南向北， 21-34层逐渐递增，保证各户的采光通风，缔造丰富的建筑天际线，增强建筑美感； 建筑形态：一梯2户的大户型高层薄板（大3房、4房）+2梯4户的品字型高层薄板（2房、3房），避免高层大薄板的形式； 北面临三角湖路面对江大以中小户型为主； 东面临博学路与竞案博学华府毗邻，建议利用坡地填高地势做超高层建筑，以利于低区销售； 硬朗的建筑立面，起伏性高层业态，塑造城市天际线，重新定义现代与时尚。;整体规划的基础;在建筑密度介于19%-24%时，产品布局可实现高层、小高层、叠加别墅或联排别墅的组合。不同密度下，配比变化如表所示。;纯高层产品规划方案;;STEP 1 一期中小户型产品 售楼部、展示区开放 园林景观呈现;1 YEAR 售楼部、展示区开放 园林景观呈现 首推社区中央核心薄板观景大宅 以最好的景观、最好的产品入市，树立高端形象站住价格。;高层+三叠拼+小高层方案;;;1 YEAR 售楼部、展示区开放 中央景观呈现 首推社区湖景薄板高层 以较好的景观、较好的产品入市，树立高端形象站住价格。;模拟说明： ①每年12???方，5年整盘推完预测（两种方案推量一致）； ②高层起价7000元，小高层起价9000，叠拼起价12000，每年5%涨幅预测； ③溢价为年涨5%与项目预期的对比。;高层+联排+小高层方案;;展示区;1 YEAR 售楼部、展示区开放 中央景观呈现 首推社区湖景高层 以较好的景观、较好的产品入市，树立高端形象站住价格。;模拟说明： ①每年12万方，5年整盘推完预测（两种方案推量一致）； ②高层起价7000元，小高层起价9000，叠拼起价12000，每年5%涨幅预测； ③溢价为年涨5%与项目预期的对比。;高层+联排+三叠拼;;展示区;展示区;模拟说明： ①每年12万方，5年整盘推完预测（两种方案推量一致）； ②高层起价7000元，叠拼起价12000，联排起价18000，每年5%涨幅预测； ③溢价为年涨5%与项目预期的对比。;规划方案;研究工作步骤导示图;硬件体系层面建议; 高昂的价格是门槛因素 绝佳的区位点段及历史人文背景是外部环境因素 规模宏大内外装饰豪华气派、功能设施齐备是外在形象因素 占地广阔、庭院轩敞是内部环境因素 有突出的个性化特征及文化品味是内涵因素 高度的私密性是心情因素 充分反映当时居住建筑最新的技术成就是技术保证因素 应具备第一居所的特征是生活因素;硬件体系层面建议;;;;案例3：世纪城天鹅湖——通过户型设计创新，制造出稀缺型物业产品，提升价值;;;价值提升;硬件体系层面建议; 建筑外立面材料以石材和玻璃幕墙为主； 临街和楼层较低部位，建议以石材为主，烘托项目品质感，形成实在的让客户感知的价值感； 高楼层或超过100m以上，以抗风玻璃幕墙为主，从节省成本角度，可考虑仿石材料结合玻璃幕墙； 色调选择沉稳和庄重感强的深色系，符合目标客户气质。;硬件体系层面建议;;;硬件体系层面建议;项目园林的作用在于，展示产品的豪华精致，扭转周边较差形象的干扰;园林规划布局建议;山地公园式造景——借用地势的起伏高差，通过架空平台、步梯进一步丰富了园林的层次感，而溪水的贯穿与环绕也让园林更为生动。;浅水湿地与溪流布置;更注重营造有情调的小水景。;用架空层墙面做雕塑;会所是价值点软硬件结合的载体，其能有力提升并支撑项目的定位，吸引客户埋单;空中Coffee Club：提供时尚品牌咖啡吧，俯瞰整个城市，惬意地品味生活;休闲娱乐馆：设室内电子模拟高尔夫体验馆，客户享受美国室内最好的高尔夫;阅读影音室：个性艺术家小型放映会、高档图书阅读室，业主第一时间享受艺术与视觉盛宴;私享健身房：引进国内知名健身俱乐部，提供私人教练