城市土地权属管理要点.ppt

* ③划拨国有土地使用权的处置 根据有关法律法规，通过划拨方式取得的国有土地使用权不得转让、出租和抵押。 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； (二)领有国有土地使用证； (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； (四)依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 * 2、国有建设用地使用权的二级流转 指国有建设用地的使用者从其他国有建设用地使用者手中取得国有建设用地使用权。 国有建设用地使用权的二级流转的方式主要有转让、出租、抵押等。 * （1）国有土地使用权转让 ①什么是国有土地使用权转让？ 是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。具体方式包括出售、交换、赠与和继承等。 ②国有土地使用权转让的条件分两种情况 情况1：通过出让获得的土地使用权的转让条件 已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书 依据土地出让合同规定进行投资开发的，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件 转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书 * 情况2：以划拨方式取得的土地使用权的转让条件 报经有批准权的人民政府审批 由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金或由转让方将转让划拨土地使用权所获得的土地收益上缴国家或作其它处理 ③土地使用权转让的具体内容 权利、义务的转移 地上建筑物、附着物的转让 土地使用期限中剩余年限的转让 * （2）国有土地使用权出租 ①什么是国有土地使用权出租？ 指国有土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 ②国有土地使用权出租的法律规定 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。 租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。 * （3）国有土地使用权抵押 ①什么是国有土地使用权抵押？ 指国有土地使用者在法律许可的范围内，以不转移占有的方式将土地使用权作为债务履行担保而抵押给贷款人的行为。 ②国有土地使用权抵押的法律规定 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 * 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。 * （二）国有农用地使用权的流转 1、国有农用地使用权的一级流转 指国有农用地使用者从国家手中取得土地使用权。 国有农用地的一级流转的方式目前主要采用发包方式让渡与土地使用者。 2、国有农用地使用权的二级流转 指国有农用地的承包经营者将土地承包经营权再转移。 国有农用地的承包经营权可以转让、出租和抵押。 * （三）国有未利用地使用权的流转 1、国有未利用地使用权的一级流转 （1）流转的方式 谁开发，谁使用——土管法40条：开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或个人长期使用。 承包——土管法15条：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。国有未利用地也不例外。 * （2）开发国有未利用地的审批权限 土管法实施条例17条：一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准； 开发600公顷以上的，报国务院批准。 2、国有未利用地使用权的二级流转 指开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩的单位和个人，将其土地使用权再转移。 转移的方式主要有转让、出租、抵押等。 * 三、集体土地使用权流转 (自己看,完成课后作业) * 土地权属纠纷的概念 土地权属纠纷产生的原因