城市土地经济-6要点.ppt

五、城市土地利用与经济发展 城市土地利用程度对城市经济发展会产生促进或制约作用。 城市土地利用结构直接影响城市经济结构和功能结构。（比例关系、空间结构） 城市土地的市场运作会为城市筹集更多的资金，为城市经济增长提供启动力。 城市土地利用是城市生态经济的基础，是城市居民消费经济不可缺少的条件。 城市土地利用直接影响城市企业的外部聚集经济效益。 第三节 城市土地市场 城市土地市场是城市土地这一最基本要素配置和交易的场所，也是城市土地经济运作的核心。从理论上讲，城市土地市场包括地产和房产在内的不动产市场。 城市土地市场研究的重点包括一级市场的土地供给，二、三级市场存量土地和房产的调整与重新配置，以及与其有关的配套市场等。因此，实际研究中，常常涉及到房产。 一、城市土地市场的内涵 在社会主义市场经济条件下，城市土地市场是以土地公有制为基础（所有权归国家和集体所有），以土地其他权利的让渡、租赁、抵押、证券化作为基本内容，允许与其他生产要素合理组合，鼓励公开、公平竞争以及具有较强约束力的规范性市场。 市场的核心是： 土地最终所有权和他项权在经济上相分离的； 其他权利来自于土地所有权派生出来的相关权能。如占有权、使用权、收益权和处分权。 作为市场客体的其他权利实行有偿、有期限并带有约束条件的流动，到期后最终所有者有权收回或者重新签约等方式以继续使用或经营。 市场的核心是： 市场主体应具有独立的经济利益，能自主经营、自负盈亏、自担风险。 二、三级市场在一般情况下房地不可分的。 城市土地市场应该是一个结构合理、层次分明、衔接紧密、运作有序，并具有一定广度和深度的完整的市场体系。 二、城市土地市场的公共干预与调控 城市土地市场是城市土地资源优化配置的场所，但由于城市土地的特性，及土地使用所涉及到的更广泛的公共利益，就需要政府对土地资源配置进行干预和调控。 任何国家都不存在完全自由交易的土地市场。由于土地较一般商品的特殊属性，各国土地交易市场和使用方式都受到了政府的干预，差别只在于政府干预的方式和程度不同。 政府干预的目的在于修正市场的失败，避免因土地市场行为中单纯追求经济效益而损害了供给利益或带来消极的外部效应，遏制市场不公平竞争和防止由于市场投资所带来的土地配置失误，并提供市场所不能提供的公共物品。 主要手段 法律法规。为保障土地效益的合法性，必须以法律法规为配置土地资源的主要手段。 制定城市总体规划与城市土地使用规划。城市宏观配置和微观配置的龙头。 其他如，提高土地公有比例、推行各种地价政策（如制定基准地价）、税收政策（征收土地增值税和土地闲置税）等是政府干预土地市场的常用手段。如英国的新城建设、香港的公屋计划等。 三、中国土地市场体系及存在的问题 （一）城市土地市场体系 （二）当前城市土地市场中存在的问题 1、城市规划和城市土地利用规划滞后，大量土地出让引起失控 2、土地产权关系模糊，市场主体行为不规范 3、土地价格偏低，缺乏科学的价格评估体系 4、土地供给“双轨制”，隐形市场活跃 双轨制是指国家向土地使用者供给土地的两种方式，一种是传统的行政划拨土地使用权，另一种是有偿出让一定年限的土地使用权。 第四节 中国城市土地制度与政策 一、传统的城市土地使用制度特征 对土地实行行政划拨 无偿无限期使用 禁止土地使用者转让土地。 其弊端在于： 不利于土地的有效利用和合理配置； 不利于正确评价企业效益，并造成土地使用者利益不均； 不利于城市经济发展和城建资金的良性循环； 不利于廉政建设； 不利于整个经济体制改革的顺利进行。 二、城市土地使用制度改革的进程 （一）征收土地费 起初是针对中外合营企业提出的，1982年从深圳开始，1984年后，抚顺、广州等城市也先后推行。 1988年11月1日，《城镇土地使用税暂行条例》开始实施，土地使用费改征土地使用税。 1987年下半年深圳特区实行试点，国家转让土地使用权出让年限，允许土地使用权出让和抵押； 1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市相继进行试点。 （二）土地使用权有偿出让和转让试点 1987年11月29日，上海首先发布《上海市土地使用权有偿转让办法》； 此后1987年深圳特区，1988年海南省、海口市、厦门市、广州市、天津市相继发布了地方性的土地使用权有偿出让转让法规。 （三）制定地方性土地使用权有偿出让转让法规 1990年5月19日，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》； 1994年7月5日，全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》，明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。 （四）修改宪法和土地管理法 1988年4月12日，七届全国人大通过宪法修正案，删去不得出租土地的规定，改为“土地的使用权可以依据法律的规定转