2011年西安写字楼市场发展报告.docVIP

2011西安市写字楼市场运行分析报告 西安房地产信息网数据研究中心 第一部分 西安写字楼市场发展回顾 一、西安写字楼市场发展阶段回顾 西安市房地产市场发展相对较晚，可以说是从95年以后商品房市场才逐渐形成，因此以往的西安个别商品房楼盘的出现，标志着西安房产改革的开始，在98年以后，随着房改政策的深入，房地产市场才逐渐形成一定的规模，当然写字楼也不例外，95年以前西安的企业绝大多数均为国有企业，民营企业只占到很少的份额，当然这种企业机制决定了企业对商品写字楼的需求微乎其微，它们主要在自己建造的厂矿企业大楼办公，在95年以后，随着西安民营企业的逐渐兴起，才逐渐形成了写字楼的租赁市场，企业主要租赁在沿街的一些条件一般的公有办公用房内，在98年以后，由于西安企业数量和规模的不断壮大，对市场需求的扩大和档次的提高，西安西安写字楼楼盘才逐渐增多，形成了以高新区和长安路等部分地段的办公聚集区。 1999年西部大开发概念提出时，西安写字楼迎来开发及销售热潮，西安写字楼从2001年进入开发相对活跃期，西安商品房开发项目大幅增长，由2000年的一百多家发展到2001年的200余家，2001年，西安的办公楼同商服房一样，也受宏观经济的影响，市场供应和销售均保持了较高的增长水平。从供应情况来看，2001年西安商品房办公楼类投资增长187.9%，施工面积282153平方米，占本期商品房施工面积的15.37%。竣工面积171914平方米，占同期商品房竣工面积的10.11%。新开工面积87196平方米，占同期商品房新开工面积的16.84%。面对日益激烈的竞争局面，众多开发商开始思考自己的使命并积极寻找突破口，以期所开发的项目能在市场上勇立潮头。但后续受政策的吸引力陆续的回落，写字楼市场逐步降温，同时由于西安写字楼在05年前仍大量开发，使得写字楼物业大量空置，市场发展的死水一片。作为西部大开发的第二轮崛进，关天经济区发展规划的出台，西安作为国际化大都市的发展定位得以明确，加之近年来西安在城市发展、经济建设方面所取得的明显成就，作为中心城市的定位越发明朗，使得外来企业进入西安的意愿更得以拉升，推动西安写字楼物业市场的再度走高。 二、历年西安写字楼市场发展分析 　1、西安市写字楼供需情况（2005-2011） 　　　上图显示出，西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期。办公市场供求关系受个案项目影响极大。10年市场供应量为68.65万㎡，成交52.71万㎡供需双双继续保持上涨态势。在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使2011年写字楼市场加速量价齐升。 2、写字楼与住宅成交价呈持平态势 　　从近几年写字楼与普通住宅均价对比图可以看出：写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。截止2010年4季度西安市写字楼物业成交均价为6992元/平米。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段加之住宅市场受到的政策调控为写字楼市场迎来了发展机遇。随着十二五规划、关天经济开发区等众多利好因素的带动下写字楼市场将迎来发展的新阶段。 3、西安写字楼租金指数 　　写字楼租金方面略有上升 ，全市甲级写字楼租金较去年同期增0.73%，高新国际商务中心市场价格保持在每月每平方米150元 ，长安国际租金保持在每月每平方米120—160元 ，创业广场目前租金均价为每月每平方米65元 。从近几年西安写字楼租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，资金走势维持在3%-5%的增长趋势。 4、西安写字楼市场各阶段特征分析 发展阶段 2001年-2003年 2004年-2005年 2006年-至今 特征分析 西安市出现写字楼开发热潮，2003年市场价格比2002年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向“星级”、“智能”靠拢，追求高档产品 市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少。产品定位差异较大。2004年写字楼市场降温，价格下跌，空置面积较大 市场处于存量阶段，写字楼产品出现多元化发展，例如SOHO类和酒店式公寓及综合性项目增多，产品设计中加入了景观及人文元素，写字楼差异化加大 一、2011西安写字楼市场运行背景概况 　步入2011年在国际化大都市、西部大开发、关天经济开发区等背景下，西安作为桥头堡，正以巨大的创新优势、产业优势、经济优势日益焕发出强劲的生命力。而写字楼市场也见证着西安经济的腾飞。但是，如何做大市场，化解供应与需求的矛盾，求得开发商和入驻企业双赢的局面成为每个开发商必须破解的“谜底”。 　2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒