基础知识38367.docVIP

五证两书? 一、《建筑用地规划许可证》??二、《建设工程规划许可证》??三、《国有土地使用证》? 四、《建设工程施工许可证》 五、《商品房销售(预售)许可证》? 两书: 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 房地产的特征：? 1.房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；2.房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；3、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；? ?4、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 房地产市场：? 1.一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；? 2.二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠予将产权转买给 需求者（新建商品房的买卖市场）；? 3.三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房） 市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场 称谓 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场、增 量商品房市场、住房一级市场等 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等? 市场主体 政府、开发企业（投资者） 开发企业、业主 业主 市场客体 国有土地使用权 增量商品房 存量商品房、已售旧公房、 私房 交易方式 拍卖、招标、协议 出售、出租等 买卖、租赁、交换等 期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。 现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商 品?房。 生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。 炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5% 的营业税，为了控制炒房） 契税：?是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。 印花税：?是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 占地面积：红线范围内的面积。 建筑面积?:房屋实用面积与分摊公共面积之和。 套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。????? 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积????? 套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数 公摊面积?:属于公共部分的面积。 实用面积;?建筑面积与公摊面积的差。 实用率?:房屋实用面积与建筑面积之比。 基底面积?:是指建筑物首层的建筑面积。 总建筑面积?:指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。 容积率?:容积率是建筑总面积和建筑用地的比。 建筑密度（覆盖率）：基底面积之和/总占地面积*100% 得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比??? 绿化率?:绿化率等于绿化面积与用地面积之比。 绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。? 绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率 绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。? 开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。 层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。 均价?:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 建筑高度分类?: 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类? 1、低层：2层及2层以下? 2、多层：2层以上，7层以下 3、中高层：7层以上，16层以下 4、高层：16层以上，24层以下? 5、超高层：24层以上